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売買を考える前に~再建築不可の基礎知識~

本カテゴリーでは、再建築不可の物件を売買するにあたり、予め知っておきたい各種の知識を取りまとめてご紹介しています。

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、建築基準法で定めるところの「道路」に、2m以下しか接していない土地に建つ物件のこと。より具体的には、以下のような条件の物件を指します。

土地が囲まれている物件
専門用語では「袋地」。
周囲を別の敷地に囲まれてしまっている土地です。大きな土地を分割する際に、道路と接する幅が2m以下になってしまったケースが多いようです。
周囲の土地(囲繞地)の所有者と交渉し、接道幅を2m以上に拡張すれば解決しますが、実現できるかどうかは難しいところです。
土地の形が変則的な物件
専門用語では「不整形地」。
正方形や長方形でない土地のことです。三角形や台形、旗竿地(旗の形に一部が伸びている土地)などが該当します。
これらの土地でも、道路に2m以上接していれば再建築不可物件ではありませんが、それでもやはり建て替えや売却は難しいとされています。
土地が狭すぎる物件
専門用語では「狭小地」。
不動産の世界では、面積が15~20坪以下の場合を指します。不整形地が多く、周囲の土地より安く見積もられるケースが多いです。
厳密には再建築不可というわけではありませんが、土地が狭い分制限も多く、再建築しづらい物件の1つと言えます。
その他
法律や土地の形以外でも、再建築は制限されます。
例えばアパートで賃借人が立ち退きに応じてくれないケースや、共有している複数人で、再建築するかどうか意見が対立しているケースなどがあります。
いずれにせよ、不動産の運用には小さくないお金が関係します。トラブルで行き詰ってしまったら、まず専門家に相談してみることをおすすめします。

再建築不可物件の売買に際し、知っておきたいあれこれ

そもそも再建築不可とは

まず、再建築不可とはどんな物件なのかという話から説明していきます。平たく言えば、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地に建つ物件は、建て直すことができないということ。なぜそうなのかについては、該当ページにて。

土地が囲まれている物件

つぎに土地が囲まれている物件について。これも「道路」に2m以上接地していない土地の代表格。しかしやり方次第では解決の方法もあります。

土地の形が変則的な物件

続いて土地の形が変則的な物件と土地が狭すぎる物件。これらは厳密に言えば、すべてが再建築不可となるとは限りませんが、使用の制限や資産価値の低さといったデメリットがあるため、取り上げています。それぞれのページをご一読ください。

その他

建物の老朽化や借家人といった、条件的な再建築不可というケースも取り上げています。建築法上の再建築不可とはいささか異なりますが、建て替えられないという点では同じ。こちらも知識を深めておいてください。

売却・買取の違いとその流れ

売却と買い取りについてもその違いを知っておいた方がいいでしょう。簡単に言えば、前者は仲介依頼で一般消費者に売ること。後者は専門業者に直接売ること。それぞれどんな違いがあるのかは必見です。

査定について

査定についても予め知っておいてください。再建築不可だからといって、必要以上にへりくだる必要はないのです。注意点などもご紹介しています。

リフォームの可能性

もうひとつ、リフォームの可能性についても知っておくべきです。端的に言いますと、再建築不可物件は、形状を変えなければリフォームは可能ですが、費用面では高くつくのが現実。より詳しくは該当ページにて。

知っておきたい不動産用語集

再建築不可物件を取引するにあたって、知っておきたい用語を以下に取りまとめてました。参考にしてください。

不適合接道 再建築不可の原因の大半である、建築法上の道路に2m以上接していない土地とその建物
袋地 周囲を他の土地に囲まれていて建築法上の道路に接していない土地のこと
囲繞地
(いにょうち)
袋地と建築法上の道路を遮っている土地のこと
不整形地 正方形や長方形以外の、台形や三角形、L字型などの土地のこと
かげ地 不整形地を仮に四角形に見立て、不整形地の実際の土地面積との面積の差となる部分
狭小地
(きょうしょうち)
建築や不動産の世界では、面積が15~20坪以下の土地
買取 売りに出したい不動産を、不動産業者に買主となって買い取ってもらうこと
売却 不動産業者が仲介役となり、消費者や企業などの買主を探してもらい、売買取引を行うこと
瑕疵担保免責 売却した物件に欠陥が見つかった場合、売主が修繕の責任を負う責任を免除してもらうこと
境界非明示の特約 隣接する第三者所有の土地との境界線を、何らかの事情で証明できなかった場合、その責任を売主に問わないというもの
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