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土地が囲まれている物件

ここでは、袋地という、接道に問題のある物件条件について解説していきたいと思います。

接道に問題のある土地~袋地について~

建築基準法では(同法が定めるところの)道路に2m以上接していない土地は、再建築不可とみなされてしまいます。

そして、その代表格と言ってよいのが、周囲を他の土地に囲まれている物件「袋地」と呼ばれている土地です。

袋地の画像

このような袋地はどのようにして発生してしまうのでしょうか?多くの場合、元々大きな土地だったものを分割して譲渡や売却した際、建築基準法上の道路と接する道「接道」をキチンと整備・設定しないままにしてしまったというのが原因になります。

逆に、そうした場合でも、接道を幅2m以上設ける、いわゆる旗竿地として譲渡・売却していたのであれば、その土地は再建築不可とはならなかったはずなのです。

旗竿地の画像

より詳しく掘り下げていきましょう。まずは専門用語の解説から。前述の通り、周囲を他の土地に囲まれていて建築法上の道路に接していない土地のことを「袋地」と呼びます。

一方、こうした袋地と建築法上の道路を囲んでいる(遮っている)土地のことを「囲繞地(いにょうち)」と呼びます。

そして実は、袋地の所有者には、囲繞地の所有者の承諾なしに囲繞地を通行して道路へと出る権利が与えられています。これを「囲繞地通行権」といいます。

その上で、袋地が発生してしまう原因に話しを戻します。元々大きな土地だったものを袋地と囲繞地に分割する際に、これが親子間や兄弟間などの身内であった場合は、囲繞地通行権に関してもさほど気に止めることもなく、接道の問題も大したこととは思わずに放置してしまうといったケースがあります。

しかし、そうして発生した袋地をいざ第三者に売却しようとすると、建築基準法上の道路と接する2m以上の道が整備されていないという理由で、再建築不可となってしまうのです。

この問題を解決する手段としては、袋地と囲繞地の所有者同士の交渉によって、袋地の所有者が囲繞地の一部を接道として購入する、あるいは接道として必要な面積分の土地を袋地部分の土地と等価交換するといった、名義変更を行うことが挙げられます。

ただし、この方法は、すでに物件が建ってしまっているなど、都合よくいかない事の方が多いのが現実です。

また囲繞地通行権を行使して幅2m以上接道を設けた場合、仮に囲繞地所有者から了解を得ていたとしても、土地所有者の名義が変わっていなければ、再建築不可としてみなされてしまうのです。

以上の通り、袋地は再建築不可の代表格といえ、前述の解決策を行えない事例では、一般仲介では売りにくいケースが大半です。

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