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そもそも再建築不可とは

本ページでは、再建築不可とはどのような物件なのかの定義や、具体的な物件例などをご紹介していきたいと思います。

再建築不可とは・・・その定義や物件例について

再建築不可という物件(土地)にはいくつか種類があり、例えば、高圧線の下にある土地なども該当します。

しかし、都心部などにおいて、再建築不可となってしまう土地の大半はズバリ「不適合接道」というものです。と言っても、文字面だけを見てもなんのことやら分かりにくいですね。

より平たく言えば、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、建築基準法違反となり、その土地を更地にして新たに住宅を建てることはできません。ということは再建築不可となる訳です。

なぜこのような法律が生まれたのかといえば、その根底にあるのは、火災や地震、その他の天災などによって倒壊や延焼などが起きた際、その被害を近隣に及ぼさないためというのが最大の理由です。

なお、この規定は都市計画区域(平たく言えば都市部の住宅街)で適用されるものであり、農村部や山間部、田園地帯などではその限りではありません。

ちなみに東京都で言えば、23区は全域が都市計画区域に該当しているため、前述の条件を満たしていなければ、再建築不可となる場合がほとんどです。

ただし、いくつかの例外もあり、例えば道路の幅が4m以下の場合、建物のセットバック(後方にずらす)を条件に建築が認められることがあります。建築基準法上、道路に接していなくても、土地の周囲が公園など広い空地や水路、遊歩道などで防災上、安全上問題ないと判断されれば、再建築不可とはなりません。

では、ここで、再建築不可の土地の主な例を見ていきましょう。

接道間口が2メートル未満

不適合接道の画像

いわゆる旗竿地に多く見られるケースです。建築基準法上の道路との通路となる部分の幅が、2m以下の場合、再建築不可となってしまいます。隣接地の所有者との交渉や土地の等価交換などによって通路部分を2m以上に拡張できれば、その限りではありません。

しかし、現実的にはなかなか困難と言えるでしょう。

建築基準法上の道路に接していない

不適合接道2の画像

その土地が接している道路が、例えば人一人がやっと通れるような路地や通路といった類の場合、災害時の緊急車両の進入が困難となるため、再建築は不可となります。ただし、前述したような例外が適用される場合もあります。

道路に接地していない袋地

袋地

例えば、元々広い敷地内に母屋と離れが建っており、離れ部分を分割して売却するといった場合に、接道をキチンと設けなかった場合などが該当します。より詳しく知りたい方は「土地が囲まれている物件」のページもご覧ください。

以上が、再建築不可の主な事例です。こうした物件は一般仲介では売りにくく、またローン審査も通らないといったケースが大半です。

しかし、巷にはこうした物件に門戸を開いている買取会社も存在しています。「自分の土地は売れないのではないか」と一人で悩むよりも、まずは、そうした再建築不可物件に特化した買取業者に相談してみることが賢明です。

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