厄介な再建築不可物件を抱えて
お悩みの方へ…
解決法をお教えします
再建築不可物件は、取り扱いがとても難しい不動産です。
どんな物件が再建築不可なのか、売却はできるのか、どこに相談するのが最良なのか―― 解決法はこのサイトにあります。
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
---|---|---|---|
訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 (東京都知事免許(8) 第61604号) |
即日査定・即日現金化 |
フレキシブル |
1992年 | 4回 (東京都知事(4) 第83259号) |
即日回答・翌日決済(前提として机上査定あり) |
エステート リサーチ |
2003年 | 4回 (東京都知事(4) 第82776号) |
要問い合わせ |
再建築不可.net |
2004年 | 4回 (東京都知事(4) 第84482号) |
要問合せ |
「再建築不可」とは、法律によって現在ある建物を壊して建て替えや増築などができないこと。再建築不可物件とは、該当の建物や土地のことを指します。
建築基準法上、すべての不動産は基本的に4メートル以上の道路に2メートル以上接していなくてはなりません。再建築不可とは、この接道義務違反などによって、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない不動産のことを言います。
周囲を別の敷地に囲まれてしまっている土地です。大きな土地を分割する際に、道路と接する幅が2m以下になってしまったケースが多いようです。周囲の土地(囲繞地)の所有者と交渉し、接道幅を2m以上に拡張すれば解決しますが、実現できるかどうかは難しいところです。
正方形や長方形でない土地のことです。三角形や台形、旗竿地(旗の形に一部が伸びている土地)などが該当します。これらの土地でも、道路に2m以上接していれば再建築不可物件ではありませんが、それでもやはり建て替えや売却は難しいとされています。
不動産の世界では、面積が15~20坪以下の場合を指します。不整形地が多く、周囲の土地より安く見積もられるケースが多いよう。厳密には再建築不可というわけではありませんが、土地が狭い分制限も多く、再建築しづらい物件の1つと言えます。
老朽化して保安上危険な空家、衛生上有害となる空家、景観を損なっている空家、その他の理由により放置不適切な空家。これらの空家を放置したまま特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3~4倍ほど高くなり、過料をとられて、最期には行政代執行で建物を解体されてその費用を請求されることになります。
空家となって長年放置されているような物件の多くは、一般的な不動産流通市場では売買しにくい条件があり、再建築不可物件はその最たるもの。再建築不可物件の空家を所有している場合、時間が経てば経つほど建物は劣化していき、固定資産税の支払いは続いていきます。その解決策としては、再建築不可物件の取扱いに慣れている専門業者に相談することをおすすめします。
再建築不可の物件は、建物の形状を変えず、増築とならない範囲ならリフォーム可能です。そこで考えるべきは、耐用年数の伸び具合とコストとの兼ね合い。それこそ「新築並かそれ以上の費用がかかってもその土地に住み続けたい」という場合はさておき、まとまったお金で売却し住み替えた方がよい、という考えもあります。
再建築可能にするには、以下の2つが挙げられます。1つ目が、隣地を購入し道路に隣接する間口を2m以上確保するという方法です。たとえば、現状の間口が1.7mしかなかった場合、隣地から不足部分の0.3mを購入し宅地部分まで延長をするやり方です。 2つ目が、セットバックという方法。これは、道路の中心から2mまで敷地を後退させる方法です。しかし、現実的にはいずれも難しいのが現状です。
一般的な不動産会社(特に大手)は、売主と購入希望者とを仲介し、手数料をとることで商売をしています。そのため、買手のつきにくい再建築不可物件の取引に、あまり積極的ではありません。高い金額を提示してくる場合もありますが、ほとんどの場合、売れずに長い期間待たされた挙句、どんどん値を下げられ、数年経っても売却が進まないケースとなっています。
一般的な不動産会社では、再建築不可物件のような訳あり物件について、土地活用や売却のノウハウはほとんどありません。つまり、再建築不可物件は、一般的な不動産会社にとって「なかなか売れない厄介な物件」なのです。相談しても門前払いされるケースも多いようです。
再建築不可物件は、一般的な物件と同等の査定額が出ることはまずありません。高値で引き留めてその間に売却先を探すも買い手が見つからず、値下げをされ続けて数年経過…ということも。なかには、再建築不可そのものを見抜けない会社もあるので、高値を提示されたら要注意です。
再建築不可物件の売却ノウハウがない一般的な不動産会社では、引き受けたものの買い手がつかず、何年も待たされることも。その間に物件の価値は下がり、「空室等対策特別措置法」による特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3~4倍ほど高くなってしまいます。
上記の例のように、再建築不可物件は一般的な不動産会社に売却を依頼しても、年単位の長い時間がかかってしまうことが多いのが実情です。高い固定資産税を払いながら、結局そのまま住み続けたり、自力で売却先を探したりなど、報われない選択をしてしまうことも考えられます。
再建築不可物件の場合、まず検討して欲しい方法!それが「再建築不可物件や訳あり物件の買取に特化した不動産会社」への相談です。このような会社は、再建築不可な土地の活用法や法的な手続きを熟知しており、売りづらい不動産を大手の代わりに引き受けて、市場に戻すためのあらゆる努力を行っています。
大きな金額が動く取引きなので、買取会社は慎重に選びたいところ。ぜひ重視してほしいポイントは以下の3つです。
買取会社の実績の目安となるのが「宅建業免許番号」にある更新回数です。「東京都知事免許(★)第××××号」のカッコ内の数字(★印)は免許の更新回数を表し、数字が多いほど営業年数や実績年数が長い証と言えるため、会社選びの1つの指標となります。
これまで何年も苦い思いをしてきた方なら、買取スピードは気になるところ。ただ、注意したいのはその表現方法です。たとえば「即日査定」だけでは、査定後現金化までかかる日数が不明ですし、「査定後即日振込」では査定までの日数がわかりません。
再建築不可物件を買取る場合、費用面や責任所在においてどのような条件があるのかもチェックポイント。公式サイトできちんと明文化している会社でも、それが再建築不可物件のことなのか、その他の物件のことなのかが不明確な場合、事前に確認したほうが安心です。
買取の条件面について注意しておきたい代表格が瑕疵担保免責と境界非明示の特約の有無。瑕疵担保責任とは売却した物件に構造部の欠陥、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、売主が修繕の責任を負うというもの。境界非明示の特約は、隣接する第三者所有の土地との境界線を、何らかの事情で証明できなかった場合、その責任を売主に問わないというものです。
買取業者の中には、残留物の処理やその費用まで負担したり、登記費用なども負担してくれるところもあります。条件や諸費用の負担有無については、査定時に必ず確認しておきましょう。
2020年7月調査時点で「再建築不可物件 買取」で検索した際に上位に表示された会社14社を調査。実績の証ともいえる、取引をするための免許(「宅建業免許番号」)の更新回数の多い順に紹介しています。( )の数字に注目。
※一般(個人)の方を対象とした会社に限定し紹介しています。
引用元HP:訳あり物件買取センター
https://www.j-angel.co.jp/
創業年 | 1991年 |
---|---|
免許番号 | 免許更新回数(8) |
買取までの 最短期間 |
即日査定・即日現金化 |
訳あり物件買取センターを運営するティーエムプランニングは、仲介ではなく直接買取専門の会社。現金化までの手間や期間が最小限で済むのがポイントです。仲介手数料などもなく、スピーディに現金化が可能です。2020年8月現在、30年という買取実績があり、対応している再建築不可物件や訳あり物件の幅広さも強みです。
引用元HP:再建築不可物件・買取PRO
https://www.saikenchikufuka-kaitori.jp/
創業年 | 1999年 |
---|---|
免許番号 | 免許更新回数(5) |
買取までの 最短期間 |
契約後最短3日で振込 (査定は最短即日) |
「再建築不可物件・買取PRO」を運営するホームスタッフは神奈川県の会社ですが、主に首都圏に対応。再建築不可物件買取に注力している理由は、賃貸物件として再生すること。2020年8月現在スタッフ全員が不動産業界で20年以上経験を持つベテラン、直接買取なので仲介手数料はかかりません。
引用元HP:再建築不可.net
https://saikenchiku-fuka.net/saikenchikufuka/purchase.html
創業年 | 2004年 |
---|---|
免許番号 | 免許更新回数(4) |
買取までの 最短期間 |
査定まで1週間 (買取までの期間は不明) |
「再建築不可.net」という再建築不可物件の総合案内サイトを運営しているマーキュリーはセンチュリー21 FC。不動産会社の中でも借地・底地問題を得意とする会社です。再建築不可物件の買取に関する詳細は問合せが必要ですが、情報が詳しくまとめられています。
引用元HP:訳あり物件買取PRO
https://wakearipro.com/
引用元HP:事故物件買取センター
http://www.zikobukken.jp/
引用元HP:Home Way
https://kaitori-saikenchikufuka.net/
引用元HP:あすか地所
https://asukajisho.co.jp/
引用元HP:日翔・レジデンシャル
https://www.nissho-r.com/
引用元HP:東京土地開発
https://tokyo-tochikaihatu.com/
引用元HP:第一土地建物
https://www.saikenchikufuka-kaitori.com/
引用元HP:パトリ
http://www.ptr.co.jp/
引用元HP:LIXIL不動産ショップ
https://sai-kenchiku-fuka.jp/
引用元HP:ソクガイ.jp
https://sokugai.jp/
相続した遠方の空家の管理や固定資産税の問題から売却活動を始めたら、再建築不可が判明。売却を考えるも、不動産会社に断られ、2年以上苦労したところで、買取会社に即、買い取ってもらえた話など、厄介な再建築不可物件ばかりの買取成功事例を紹介しています。
一戸建て住宅がなかなか売れない場合の対策や、老朽化した家をどう処分すべきかをわかりやすく解説しています。
マンションがなかなか売れないのは売り主に原因がある?その理由とは。適切な業者選びについて解説しています。
なかなか売れない空き地、やむを得ず駐車場にしている土地。売却を可能にする方法はあるのでしょうか?
自殺や孤独死などの死亡事故、殺人などの人命に関わる事件があった物件です。宅地建物取引業法第47条によって、売却の際は買い手に告知する義務があるため、売れにくい物件です。売却のための方法は?
端的に言えば「土地は借り物、建物は自分のもの」という状態。借地権は借主に一定の権利を保証していますが、建物の売却は非常に困難でトラブルになりやすいのが現状。解決するにはどこに相談する?
共有持分とは、1つの物件を複数の共有者が持ち合っている状態です。共有不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意が必要となります。トラブルになりやすい典型的なケースですが…
事情があって住宅ローンが残っている場合や、住宅ローンを滞納してしまった場合でも、債権者の承諾さえあれば売却は可能です。その場合、どんな手続きの流れや注意点があるのでしょう?
ローン滞納などによる任意売却の相談は弁護士にすると思いますが、物件の売却(任意売却)自体は訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。それはなぜ?
近隣トラブルは物理的欠陥とも違い、個々の主観に依存する面もありますが、故意に隠しておくと告知義務違反で後から損害賠償請求されるリスクもあります。どうすれば売却できるのでしょう?
再建築不可の物件を売買するにあたり、あらかじめ知っておきたい基本的な知識を取りまとめて解説しています。
神奈川県で再建築不可物件の買取を行っている業者を紹介。エリア別にまとめていますので、物件を売りたいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。