再建築不可とは？その事例や活用法・売却法を解説

営業年数が長い再建築不可物件買取業者上位4社

このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容

	設立	免許更新回数	買取までの最短期間
訳あり物件買取センター公式HP 電話で問合せ	1991年	8回（東京都知事免許（8）第61604号）	即日査定・即日現金化
フレキシブル公式HP 電話で問合せ	1992年	4回　（東京都知事（4）第83259号）	即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり）
エステートリサーチ公式HP 電話で問合せ	2003年	4回　（東京都知事（4）第82776号）	要問い合わせ
再建築不可.net 公式HP 電話で問合せ	2004年	4回（東京都知事（4）第84482号）	要問合せ

あなたの物件はどのケース？再建築不可とは

「再建築不可」とは、法律によって現在ある建物を壊して建て替えや増築などができないこと。再建築不可物件とは、該当の建物や土地のことを指します。

再建築不可となる不適合接道の一例

建築基準法上、すべての不動産は基本的に4メートル以上の道路に2メートル以上接していなくてはなりません。再建築不可とは、この接道義務違反などによって、解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない不動産のことを言います。

再建築不可の代表的なケース

再建築不可のよくあるケース「袋地」の代表的な例

土地が囲まれている「袋地」

周囲を別の敷地に囲まれてしまっている土地です。大きな土地を分割する際に、道路と接する幅が2m以下になってしまったケースが多いようです。周囲の土地（囲繞地）の所有者と交渉し、接道幅を2m以上に拡張すれば解決しますが、実現できるかどうかは難しいところです。

再建築不可のよくあるケース「不整形地」の代表的な例

土地の形が変則的な「不整形地」

正方形や長方形でない土地のことです。三角形や台形、旗竿地（旗の形に一部が伸びている土地）などが該当します。これらの土地でも、道路に2m以上接していれば再建築不可物件ではありませんが、それでもやはり建て替えや売却は難しいとされています。

再建築不可のよくあるケース「狭小地」の代表的な例

土地が狭すぎる「狭小地」

不動産の世界では、面積が15～20坪以下の場合を指します。不整形地が多く、周囲の土地より安く見積もられるケースが多いよう。厳密には再建築不可というわけではありませんが、土地が狭い分制限も多く、再建築しづらい物件の1つと言えます。

再建築不可物件はどうしたらいい？

空家等対策特別措置法と再建築不可物件

老朽化して保安上危険な空家、衛生上有害となる空家、景観を損なっている空家、その他の理由により放置不適切な空家。これらの空家を放置したまま特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3～4倍ほど高くなり、過料をとられて、最期には行政代執行で建物を解体されてその費用を請求されることになります。

空家となって長年放置されているような物件の多くは、一般的な不動産流通市場では売買しにくい条件があり、再建築不可物件はその最たるもの。再建築不可物件の空家を所有している場合、時間が経てば経つほど建物は劣化していき、固定資産税の支払いは続いていきます。その解決策としては、再建築不可物件の取扱いに慣れている専門業者に相談することをおすすめします。

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再建築不可物件を「売らない」場合

リフォームは可能か？

再建築不可の物件は、建物の形状を変えず、増築とならない範囲ならリフォーム可能です。そこで考えるべきは、耐用年数の伸び具合とコストとの兼ね合い。それこそ「新築並かそれ以上の費用がかかってもその土地に住み続けたい」という場合はさておき、まとまったお金で売却し住み替えた方がよい、という考えもあります。

再建築不可物件の
リフォームについてもっと詳しく

他の活用方法は？

再建築可能にするには、以下の2つが挙げられます。1つ目が、隣地を購入し道路に隣接する間口を2m以上確保するという方法です。たとえば、現状の間口が1.7mしかなかった場合、隣地から不足部分の0.3mを購入し宅地部分まで延長をするやり方です。 2つ目が、セットバックという方法。これは、道路の中心から2mまで敷地を後退させる方法です。しかし、現実的にはいずれも難しいのが現状です。

再建築不可な土地の
活用方法をもっと詳しく

再建築不可物件を「売りたい」場合

不動産会社に相談したら売れるのか

一般的な不動産会社（特に大手）は、売主と購入希望者とを仲介し、手数料をとることで商売をしています。そのため、買手のつきにくい再建築不可物件の取引に、あまり積極的ではありません。高い金額を提示してくる場合もありますが、ほとんどの場合、売れずに長い期間待たされた挙句、どんどん値を下げられ、数年経っても売却が進まないケースとなっています。

事例1
取扱いを拒否される

一般的な不動産会社では、再建築不可物件のような訳あり物件について、土地活用や売却のノウハウはほとんどありません。つまり、再建築不可物件は、一般的な不動産会社にとって「なかなか売れない厄介な物件」なのです。相談しても門前払いされるケースも多いようです。

事例2
高額査定ののちに…

再建築不可物件は、一般的な物件と同等の査定額が出ることはまずありません。高値で引き留めてその間に売却先を探すも買い手が見つからず、値下げをされ続けて数年経過…ということも。なかには、再建築不可そのものを見抜けない会社もあるので、高値を提示されたら要注意です。

事例3
長く待たされた挙句

再建築不可物件の売却ノウハウがない一般的な不動産会社では、引き受けたものの買い手がつかず、何年も待たされることも。その間に物件の価値は下がり、「空室等対策特別措置法」による特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3～4倍ほど高くなってしまいます。

売却ではなく、買取という選択

なぜ買取なのか？買取会社に依頼する大きなメリット

上記の例のように、再建築不可物件は一般的な不動産会社に売却を依頼しても、年単位の長い時間がかかってしまうことが多いのが実情です。高い固定資産税を払いながら、結局そのまま住み続けたり、自力で売却先を探したりなど、報われない選択をしてしまうことも考えられます。
再建築不可物件の場合、まず検討して欲しい方法！それが「再建築不可物件や訳あり物件の買取に特化した不動産会社」への相談です。このような会社は、再建築不可な土地の活用法や法的な手続きを熟知しており、売りづらい不動産を大手の代わりに引き受けて、市場に戻すためのあらゆる努力を行っています。

買取会社選びのポイント

大きな金額が動く取引きなので、買取会社は慎重に選びたいところ。ぜひ重視してほしいポイントは以下の3つです。

信頼の基準、実績

買取会社の実績の目安となるのが「宅建業免許番号」にある更新回数です。「東京都知事免許（★）第××××号」のカッコ内の数字（★印）は免許の更新回数を表し、数字が多いほど営業年数や実績年数が長い証と言えるため、会社選びの1つの指標となります。

買取までのスピード

これまで何年も苦い思いをしてきた方なら、買取スピードは気になるところ。ただ、注意したいのはその表現方法です。たとえば「即日査定」だけでは、査定後現金化までかかる日数が不明ですし、「査定後即日振込」では査定までの日数がわかりません。

買取の条件・特約

再建築不可物件を買取る場合、費用面や責任所在においてどのような条件があるのかもチェックポイント。公式サイトできちんと明文化している会社でも、それが再建築不可物件のことなのか、その他の物件のことなのかが不明確な場合、事前に確認したほうが安心です。

再建築不可物件を査定してもらう際の注意点

買取の条件面について注意しておきたい代表格が瑕疵担保免責と境界非明示の特約の有無。瑕疵担保責任とは売却した物件に構造部の欠陥、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、売主が修繕の責任を負うというもの。境界非明示の特約は、隣接する第三者所有の土地との境界線を、何らかの事情で証明できなかった場合、その責任を売主に問わないというものです。

買取業者の中には、残留物の処理やその費用まで負担したり、登記費用なども負担してくれるところもあります。条件や諸費用の負担有無については、査定時に必ず確認しておきましょう。

再建築不可物件も買取OKの不動産会社リスト

2020年7月調査時点で「再建築不可物件　買取」で検索した際に上位に表示された会社14社を調査。実績の証ともいえる、取引をするための免許（「宅建業免許番号」）の更新回数の多い順に紹介しています。（）の数字に注目。
※一般（個人）の方を対象とした会社に限定し紹介しています。

訳あり物件買取センター（ティーエムプランニング）

引用元HP：訳あり物件買取センター
https://www.j-angel.co.jp/

依頼→即・現金化！買取実績30年

創業年	1991年
免許番号	免許更新回数(8)
買取までの最短期間	即日査定・即日現金化

現況有姿
瑕疵担保免責
境界線非明示対応
係争中物件
私道持ち分なし
近隣トラブル物件
大幅な違反建築
残留物撤去費負担
諸経費（相続登記代等）負担

訳あり物件買取センターを運営するティーエムプランニングは、仲介ではなく直接買取専門の会社。現金化までの手間や期間が最小限で済むのがポイントです。仲介手数料などもなく、スピーディに現金化が可能です。2020年8月現在、30年という買取実績があり、対応している再建築不可物件や訳あり物件の幅広さも強みです。

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