売買を考える前に～
再建築不可の基礎知識
本カテゴリーでは、再建築不可の物件を売買するにあたり、予め知っておきたい各種の知識を取りまとめてご紹介しています。
再建築不可物件の売買の前に、知っておきたい
あれこれ
そもそも再建築不可とは
まず、再建築不可とはどんな物件なのかという話から説明していきます。平たく言えば、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地に建つ物件は、建て直すことができないということ。なぜそうなのかについては、該当ページにて。
土地が囲まれている物件
専門用語では「袋地」。これも「道路」に2m以上接地していない土地の代表格です。
周囲を別の敷地に囲まれてしまっている土地で、大きな土地を分割する際に、道路と接する幅が2m以下になってしまったケースが多いようです。
周囲の土地（囲繞地）の所有者と交渉し、接道幅を2m以上に拡張すれば解決しますが、実現できるかどうかは難しいところです。
土地の形が変則的な物件
専門用語では「不整形地」。正方形や長方形でない土地のことです。
三角形や台形、旗竿地（旗の形に一部が伸びている土地）などが該当します。これらの土地でも、道路に2m以上接していれば再建築不可物件ではありませんが、それでもやはり建て替えや売却は難しいとされています。
土地が狭すぎる物件
専門用語では「狭小地」。不動産の世界では、面積が15～20坪以下の場合を指します。
不整形地が多く、周囲の土地より安く見積もられるケースが多いです。厳密には再建築不可というわけではありませんが、土地が狭い分制限も多く、再建築しづらい物件の1つと言えます。
その他のケース
法律や土地の形以外でも、再建築は制限されます。例えばアパートで賃借人が立ち退きに応じてくれないケースや、共有している複数人で、再建築するかどうか意見が対立しているケースなどがあります。建物の老朽化というケースもあります。建築法上の再建築不可とはいささか異なりますが、建て替えられないという点では同じ。こちらも知識を深めておいてください。
売却・買取の違いとその流れ
売却と買い取りについてもその違いを知っておいた方がいいでしょう。簡単に言えば、前者は仲介依頼で一般消費者に売ること。後者は専門業者に直接売ること。それぞれどんな違いがあるのかは必見です。
空家等対策特別措置法と再建築不可物件
平成27年に施工された「空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」。空家を放置したまま特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3～4倍ほど高くなり、過料をとられて、最期には行政代執行で建物を解体されてその費用を請求されることになります。再建築不可であれば、なおのこと早い対応が必要です。
査定について
再建築不可物件の査定についても予め知っておいてください。再建築不可だからといって、必要以上にへりくだる必要はないのです。確認すべき注意点などもご紹介しています。
リフォームの可能性
もうひとつ、リフォームの可能性についても知っておくべきです。端的に言いますと、再建築不可物件は、形状を変えなければリフォームは可能ですが、費用面では高くつくのが現実。より詳しくは該当ページにて。
再建築不可の土地について
再建築不可の土地を売却せずに活用する方法もあります。また、再建築不可を建築可能にする方法もあります。ここでは、再建築不可の土地の活用方法や固定資産税について解説しています。
再建築不可物件かどうかの調べ方
相続などによって所有した物件が再建築不可かどうかは、様々な複雑な条件と物件の情報を照らし合わせて確認する必要があります。再建築不可に該当するかどうかを調べるには、登記事項証明書や地積測量図などの必要書類を持参して、役所の担当課で確認してもらいましょう。ただし役所で確認できるのは再建築不可か否かのみですから、再建築不可物件をどう活用していくかについての相談は不動産会社や専門業者を頼るのがベターです。
再建築不可物件の解体方法
再建築不可物件を解体する方法は、建物の種類や大きさ、土地の広さなどの条件によって異なります。一つずつの種類を細かく分別していく分別解体や、人の手のみで解体する手壊し解体は安全で騒音や粉塵などのリスクがない一方、効率が悪いのがデメリット。機械や圧砕機などを使う方法は効率が良い分、騒音・粉塵などのリスクが懸念されるのがデメリット。それぞれ適した方法を選びましょう。再建築不可の空き家を解体する際には、助成金を利用できる可能性もあります。
再建築不可物件と空き家問題
相続した物件が再建築不可物件だった場合などに、処分に困って放置された結果空き家になってしまうケースは少なくありません。空き家が社会問題として危惧されるのには、放置された草木や建物が害虫の発生源になったり、街の景観を損ねてしまったり、犯罪のリスクが高まったりといった理由が挙げられます。空き家を放置しないためには、空き家を売ったり貸したりするために不動産業者を頼ったり、助成金を利用して解体したりする方法があります。
再建築不可物件の固定資産税について
再建築不可物件は資産価値が低いことや、築年数が古いことなどが理由で評価額が低く設定されがちです。そのため固定資産税も安めに計算されることがほとんどですが、土地の上に立っている建物を解体して更地にした場合や、建物が特定空き家に指定されてしまった場合だと、逆に固定資産税が最大6倍まで高くなってしまうリスクがあります。
所有物件の固定資産税について調べるには、納付書の控えを確認するか、固定資産課税台帳を閲覧する方法があります。
再建築不可物件の境界確定測量の必要性
境界確定測量とは、測量登記の専門資格を持った「土地家屋調査士」に依頼し、土地の境界を確定するために行われる測量のことです。隣地所有者が立ち会い、それぞれ境界点の確認と合意を得ながら測量図を作っていきます。現状測量よりもはっきりと境界点を確認できるため、隣地所有者との間で起きるトラブルを防止できます。
再建築不可物件は隣地との境界があいまいになっているケースも多いため、売却の際には境界確定測量が必要になります。
特定空き家とは
特定空き家とは、周辺環境に悪影響を及ぼす空き家のことです。倒壊などの危険性や衛生上の有害となる可能性、景観を損なっているなどの条件に該当する空き家は、各自治体から特定空き家として指定を受け、勧告や行政指導が行われます。
特定空き家を放置してしまうと固定資産税が最大6倍まで高くなったり、行政代執行によって解体されその費用を請求されたりといったリスクがあります。指定されたら管理・売却などの対処が必要です。
空き家バンクとは
空き家バンクとは、各地の自治体が運営している空き家のマッチングサービスのことです。空き家を売りたい・貸したい人が所有する空き家を登録し、空き家を買いたい・借りたい人がそれを見て空き家所有者にコンタクトを取ります。
間に自治体が入ってくれるため不動産業者と1対1のやり取りをしなくて良い点がメリットの一つです。ただし空き家バンクは営利目的ではないため、自治体は契約・仲介に関わりません。
再建築不可物件の相続放棄
再建築不可物件を含め、相続するとマイナスになるような遺産は相続権を放棄できます。ただし相続放棄は全ての遺産に対して一括で行われるため、特定の遺産だけを相続放棄し、プラスの遺産だけを相続するということはできません。
また、相続放棄の手続きをしたとしても、次の相続人が管理を始めるまでは相続放棄者に「管理義務」が及び、遺産となる物件を管理する義務が生じます。
再建築不可物件のセットバック
セットバックとは、道路の幅を確保するために「敷地の接道面から一定距離だけ建物を後退させること」です。再建築不可物件の一部では、セットバックが必要な物件があります。売買時の条件に「要セットバック」が含まれることも。しかし、どのような場面でセットバックする必要が出てくるのでしょうか。また、要セットバックの物件を売買する際の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。セットバックで後退する幅の算出法や、費用にまつわる話などもまとめています。
再建築不可物件のメリットとデメリット
再売却が難しい・建物の建て替えができないといった理由から購入を敬遠されることが多い再建築不可物件。しかし、都市部や駅周辺といった住宅需要の高いエリアでも、相場より少ない費用で購入可能です。また投資や賃貸が目的の場合、利回り率が高くなりやすい再建築付加物件ならではのメリットも。他にも再建築不可物件が通常の物件よりも有利なポイントや、購入する前に知っておくべき注意点などをまとめました。
再建築不可物件の耐震補強は必要？
竣工から数十年経っていることが多い再建築不可物件。築50年以上の物件も珍しくありません。一般的な中古物件と比べても老朽化が進み、耐震性能に問題があるケースがほとんどです。
古い再建築不可物件であれば積極的に検討したい耐震補強ですが、注意点としてはどのようなものがあり、また、費用の目安はどのくらいなのでしょうか。こちらのページで詳しく解説しています。
市街化調整区域における再建築不可物件とは？
市街化調整区域は、無計画な都市開発によって郊外の農地や自然環境が脅かされるのを防ぐために、高度経済成長期に定めらた区域制度です。市街化調整区域内では、原則として都道府県知事による許可がなければ新しく建物を建てることも、古い建物を取り壊して建て替えることも出来ません。そのため、市街化調整区域内にある物件は基本的に再建築不可物件となります。
このページでは、市街化調整区域で再建築を行う際の条件や注意点、市街化調整区域ならではのメリット・デメリット等について詳しく解説しています。
2025年に縮小される建築基準法の4号特例とは
これまでの建築基準法では、木造2階建ての住宅や木造平屋建てを建築する際、簡略化を図るために「4号特例」によって建築確認や構造検査を省略できていました。しかし、2025年4月の法改正によって4号特例が縮小され、これらの建物も建築確認手続きが必要となります。
建築基準法の改正に至った背景や縮小によって起こること、再建築不可物件への影響をまとめました。
2025年に縮小される建築基準法の
4号特例とはについてもっと詳しく
知っておきたい不動産用語集
再建築不可物件を取引するにあたって、知っておきたい用語を以下に取りまとめてました。参考にしてください。
| 不適合接道 | 再建築不可の原因の大半である、建築法上の道路に2m以上接していない土地とその建物 |
|---|---|
| 袋地 | 周囲を他の土地に囲まれていて建築法上の道路に接していない土地のこと |
| 囲繞地 （いにょうち） |
袋地と建築法上の道路を遮っている土地のこと |
| 不整形地 | 正方形や長方形以外の、台形や三角形、L字型などの土地のこと |
| かげ地 | 不整形地を仮に四角形に見立て、不整形地の実際の土地面積との面積の差となる部分 |
| 狭小地 （きょうしょうち） |
建築や不動産の世界では、面積が15～20坪以下の土地 |
| 買取 | 売りに出したい不動産を、不動産業者に買主となって買い取ってもらうこと |
| 売却 | 不動産業者が仲介役となり、消費者や企業などの買主を探してもらい、売買取引を行うこと |
| 瑕疵担保免責 | 売却した物件に欠陥が見つかった場合、売主が修繕の責任を負う責任を免除してもらうこと |
| 境界非明示の特約 | 隣接する第三者所有の土地との境界線を、何らかの事情で証明できなかった場合、その責任を売主に問わないというもの |
- よくわかる！再建築不可物件のまとめサイト
- 2025年に縮小される建築基準法の4号特例とは
- そもそも再建築不可とは
- 土地が囲まれている物件
- 土地の形が変則的な物件
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- その他
- 空家等対策特別措置法と再建築不可物件
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- 市街化調整区域における再建築不可物件
- 再建築不可物件の耐震補強は必要？
- 再建築不可物件のメリットとデメリット
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- 再建築不可物件かどうかの調べ方
- 再建築不可物件の解体方法とは
- 再建築不可による空き家問題とは
- 再建築不可物件の固定資産税は安い？
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境界確定測量とは - 特定空き家とは
- 空き家バンクについて
- 再建築不可物件の相続放棄
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
