空家等対策特別措置法と再建築不可物件

空室等対策特別措置法とは

平成27年に施工された「空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」とは、放置状態の空家などが地域住民にとって防災・衛生・景観などの点で深刻な影響を及ぼしているため、対策しようという法律。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf）によると日本全国の空家数は846万戸、この中で空家問題に当てはまる住宅などは348万戸とされています。

空室等対策特別措置法制定時の調査は「平成25年住宅・土地統計調査」（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/tokubetu_2.html）のデータとなりますが、その時の空家数は820万戸。5年間で空家が増加しているのは確かですが、法規制がなかったらもっと増えていたかもしれないという見方もできるでしょう。

※空き家の数値について

空家が特定空家に指定されることの意味

空室等対策特別措置法に基づいて市町村は空家を調査、問題が見つかったら対応するという流れがあり、その概要は以下の通り。

空家調査
特定空家等の指定：定義は後述
助言・指導
勧告：住宅用地特例対象から除外（固定資産税の増額）
命令：命令違反は50万円以下の過料
行政代執行

このように、空家を放置したまま特定空家等の指定を受けると、固定資産税が3～4倍ほど高くなり、過料をとられて、最期には行政代執行で建物を解体されてその費用を請求されることになります。

なお、空室等対策特別措置法が定める特定空家等とは以下を意味します。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

引用元：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）の概要
（https://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf）

空家問題と再建築不可物件との関係とは

空家となって長年放置されているような物件の多くは、一般的な不動産流通市場では売買しにくい条件があり、再建築不可物件はその最たるもの。その結果、以下のような状況に陥りがちです。

建て替えができないため建物がどんどん老朽化していく
メンテナンスや解体に費用をかけても売却できる目処が立たない
更地にするよりは住宅のままの方が固定資産税は安くなる

この状態を続けていると、上で触れた特定空家等に指定されるのも時間の問題。とはいえ、建て替えができない空家の補修に費用をかけるのもムダにしか思えないのも現実。行政代執行には至らずとも、市町村の指導に沿って改善するにも費用はすべて物件所有者負担になるからです。

空家の管理や売却は再建築不可物件に強い専門業者に相談

再建築不可物件の空家を所有している場合、時間が経てば経つほど建物は劣化していき、固定資産税の支払いは続いていきます。その解決策としては、再建築不可物件の取扱いに慣れている専門業者に相談することをおすすめします。

一般的な不動産仲介業者と違って、再建築不可物件を専門とする業者であれば、独自のノウハウやネットワークを持っているため、単純に再販するだけでなく物件に合わせた再生方法での収益化も可能。再建築不可物件の空家の管理と売却、いずれも対応してくれるところに相談すれば、短期間での手離れも期待できます。

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