再建築不可物件の解体方法とは
再建築不可物件を活用する方法はいくつかありますが、建物を一度解体して更地にする方法がポピュラーです。再建築不可となった建物が一体どのような方法で解体されるのか、工法を調べました。
分別解体
解体工事で生じる建築資材廃棄物を、種類ごとに細かく分別してリサイクルしていく方法を分別解体と呼びます。計画的に工事を進め、廃棄物の分別ミスがないよう丁寧に分別していきます。
「建築リサイクル法」が施工されて以来、分別解体がポピュラーな工法として採用されています。手作業が必要なため工数がかかるものの、地球にやさしい解体工事と言えるでしょう。
手壊し解体
大型の重機を使うことなく、人の手だけで解体作業を行う方法です。屋根や梁といった建物の基礎部分を含め、全てを人が確認しながら手作業で取り壊していくため、工事中の安全性が高いのがメリットです。大型の重機が入りづらい旗竿地や狭小地などでよく用いられています。
分別解体と同様に時間や手間がかかりやすいのがデメリットで、実施には技術が必要なため、手壊し解体に対応していない解体業者もいます。
機械解体
手壊し解体と重機による解体を組合わせた工法のことです。木造家屋の解体をする際によく用いられており、築年数が古い建物によく使われています。
作業効率自体は良いものの、重機を併用するため騒音や粉塵などが発生し、健康被害や周辺住民からのクレームになりやすいのがデメリット。しっかりとした対策や事前説明が不可欠です。
圧砕機工法
油圧によって作動する爪型の刃先で、鉄筋コンクリートをかみ砕く「圧砕機」を油圧ショベルの先端に取り付ける解体工法のことを言います。
工事中に生じる振動や騒音などが比較的少なく、単独で3階程度の建物であれば解体が可能など、解体効率が良いのが特徴です。ただし粉塵や散水が目立ちやすいため、強固な作業床が求められる方法でもあります。
ブレーカー工法
SRC（鉄骨・鉄筋コンクリート造）の家屋や建築物を解体する際に用いられている工法です。サイズの小さな「ハンドブレーカー」と、重機である「大型ブレーカー」を用いる方法の2種類があり、土地の大きさや効率などによって使い分けられます。
どちらも作業効率は優れていますが、振動や騒音が生じます。
ウォータージェット工法
高圧で水を噴射し、コンクリートを切断する工法です。効率よくコンクリートを削ることができ、建物に打撃を与えないため振動もほとんど発生せず、安全性を重視した作業が期待できます。
発生した粉塵も水と一緒に回収・排水できるため環境への配慮も優れていますが、解体コストが高くなる点に注意が必要です。
静的破砕剤工法
圧砕機や発破がどうしても使用できないケースで、コンクリート部分などを粉砕するために用いられる方法です。あらかじめコンクリート等に穴を開け、生切開系の膨張剤を重点し時間経過によって膨張圧を利用し粉砕します。
季節によって異なる膨張剤が使用されます。振動や騒音は発生しませんが、強いアルカリ性を示すため、薬剤による作業の危険性があります。
空き家の場合は助成金を受け取ることも
空き家は不法投棄や犯罪、事故など多くの問題に繋がるため、空き家解体のための助成金や補助金が各自治体から提供されています。各市町村ごとに補助金や助成金の条件・額は異なるため、工事を着手する前に自治体に空き家解体の助成金について問い合わせてみましょう。
再建築不可物件を更地にするメリット
管理費やメンテナンス費の削減
再建築不可物件を更地にすると、建物がなくなるため、結果として安全性や居住性を維持するための不動産管理費やメンテナンス費用が不要になります。
駐車場として活用できる
建物を解体して更地にし、駐車場にすれば、駐車場を貸し出すことによって収益を上げられます。
ただし、間口2m以上の接道義務をはたしていない再建築不可物件の場合、車の進入が難しい可能性があります。再建築不可物件を駐車場として活用したいと考えている場合は、事前に道幅を計測しておくことが大切です。
再建築不可物件を更地にするデメリット
固定資産税が高くなる
不動産における住宅用地の場合、小規模宅地の特例や一般住宅用地の特例によって、固定資産税や都市計画税が減税となる特例が適用されています。
更地にしてしまうと特例が適用されなくなり、建物があったときに比べて固定資産税が高くなってしまいます。
新しい建物をつくれない
再建築不可物件は、一度更地にしてしまうと防犯や防災の面から新しい建物を建てることができません。再建築不可物件は築年数が古く、建築基準法の接道義務違反になっている建物が多いためです。
土地の形が変則的な「不整形地」や土地が囲まれている「袋地」の場合、接道幅を2m以上に拡張すれば再建築できる可能性はありますが、道幅の拡張は非常に難しく、現実的とは言えません。
更地にしてからの売却は難しい
再建築不可物件を更地にしてしまうと、法律上、新しく建物を建てられないことを理由に売却が難しくなります。土地だけを売ろうにも、更地にすることでより売却が難しくなってしまう可能性が非常に高いのです。
築年数が古くなっているからといって、独断で建物の取り壊しを決めてしまってはいけません。再建築不可物件の取り扱いに悩んでいる場合は、まず詳しい専門家に相談することが大切です。
再建築不可物件を更地にする前に
確認するポイント
再建築不可物件は、更地にしても新たな建物の建築ができません。築年数が経って倒壊しそう、管理費がかかるからといって安易に取り壊してしてしまうと、取り返しがつかない事態になってしまうケースもあります。
管理や処分に悩んでいてもすぐに更地にはせず、冷静になって以下を確認しましょう。
住宅用地の特例を確認
建物を解体すると、土地にかかる住宅用地の特例の対象外となってしまいます。住宅が建っている土地の固定資産税や都市計画税を軽減する制度で、再建築不可物件であっても特例の適用となっている可能性があります。
再建築不可物件を売却したいと考えているなら、最も避けなくてはならないのが建物の解体です。法律上、新しい建物を建てられない再建築不可物件は、更地にすることで不動産の価値が下がり、ますます売却が難しくなります。
すぐに取り壊すのではなく、まずは住宅用地の特例を確認しましょう。
あえてリフォームや修繕はしない
新たな建物を建築できない再建築不可物件が売れるかどうかは、買い取った後にリフォームできるかにかかっています。リフォームやリノベーションについて考えるのは、購入後に運用する買主側です。売り主が勝手にリフォームしたり手を加えてしまったりすると、かえって買い手がつかなくなってしまう場合もあります。
再建築不可物件の売却を考えている場合は、独断でリフォームやリノベーションを行わないようにすることが大切です。
複数の不動産会社に相談してみる
不動産の専門会社であっても、再建築不可物件は売却が難しい不動産のひとつです。その上、一般的な不動産よりも買主の検討時間が長く、売却までに時間を要します。
そのため、売却を依頼しても積極的に販売活動をしてくれない不動産会社もあるのです。一方で、再建築不可物件の売却経験に長けた会社があるのも事実。
投資物件の売却に強い、自己所有の居住用物件が得意など、不動産会社によって得意分野が異なります。
再建築不可物件の売却を検討しているなら、複数の不動産会社に相談し、信頼できそうか、積極的に売り込んでくれそうかを確認するようにしましょう。
再建築不可物件の売却は難しい？
再建築不可物件を更地にせず、空家となって長年放置されているような物件は、保安上危険と判断されて「空家等対策特別措置法」になる場合があります。住宅用地の特例が適用されるからといって更地にせずにいても、特定空家等の指定を受けると固定資産税が3～4倍ほど高くなり、過料を取られてしまうケースもあるのです。
築年数が古くなっている物件の場合、更地にせずそのままの状態で売却しようにも一般的な市場では売買が難しくなります。
再建築不可物件は買取がベスト！
再建築不可物件は、建物が残っている場合も更地にしても、一般的な不動産による売却が難しいことが分かりました。住宅用地の特例が適用されている物件も、時間がかかるほど特定空家等に指定されるリスクが高くなります。
このような再建築不可物件では、売却を依頼する会社を探すのではなく、買取に特化した不動産会社に相談するのがベストです。買取特化の不動産会社なら、訳あり物件の法的な手続きについて熟知しています。
売却が難しい再建築不可物件についても、さまざまな利活用法を提案し、手を尽くしてくれるでしょう。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
