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再建築不可の土地について

再建築不可の土地の活用方法や気になる税金に関してまとめています。

建築不可の土地の活用方法について

方法1:再建築可能にする

再建築不可物件を再建築可能にするには、まず建築基準法の規定を満たす必要があります。

その規定とは、新築する場合その土地が幅4m以上の道路に2m以上接している必要があることです。これは、災害時などの避難経路の確保や緊急車両の通行の妨げにならないようにするためです。

その逆で、2m以上接するという条件を満たせていれば、再建築が可能ということになります。

その再建築不可物件を可能にする具体的な方法として、以下の2つが挙げられます。

1つ目が、隣地を購入し道路に隣接する間口を2m以上確保するという方法です。たとえば、現状の間口が1.7mしかなかった場合、隣地から不足部分の0.3mを購入し宅地部分まで延長をするやり方です。

2つ目が、セットバックという方法です。これは、道路の中心から2mまで敷地を後退させるやり方です。
(将来的に道路の幅員を4m確保する必要があるため)

セットバックを行うと現状の敷地面積が減ってしまうことになりますが、再建築を行うことが可能になります。

これらの2つの条件の内どちらか一方を満たすことで、再建築不可物件を再建築することが出来ます。

方法2:土地を売却する

「再建築不可の物件なんだけど、買い取りしてもらえるのかな」と考えたことありませんか?不動産の買い取り業者は多くありますが、実際に再建築不可の土地を買い取りしてくれる所がないのが現状です。それは、建て替えができない土地には価値がないからです。

逆に、固定資産税や都市計画税などが発生するだけで、処分することのできない土地となってしまっているのです。

但し、次の3つの条件のうちいずれかに該当していれば、買い取りをしてもらえる可能性があります。

1つ目が、再建築不可の土地に家屋が建っていれば、再建築不可物件のリフォーム再販業者などが買い取りをしてくれる可能性があります。
(取り壊してしまうと買取り不可能)

2つ目が、接道条件である道路幅2m以上を確保できそうな場合。現状では2m以下であっても、隣地からの承諾を得て2m以上確保出来そうな場合には可能になります。

3つ目が、建築基準法43条の但し書きの許可要件を満たしている場合です。道路の幅が2m以上なくても、各市区町村の条件によって、但し書きの許可内容をクリアできていれば建築確認を受けることができます。

これらのことから、再建築不可物件は自分で対処するより専門業者に相談をし、売却を行うことで手間をかけることなく収入を得ることも可能になります。

方法3:小規模工作物の設置

再建築不可の土地は、前記事でもご紹介したように不動産業者の買い取りがありません。

再建築を行うことができないからです。

では、このような土地は、どのように活用すれば良いでしょうか?

再建築不可の土地は、建物を建てることはできませんが、建築確認申請の必要のない小規模工作物や農作物畑、駐車場なのであれば設置が可能になります。

たとえば、低圧の太陽光発電設備であれば、工事費用もそこまでかさまないので多少なりとも収益化することが可能になります。

また、関西のある地方では、このような空き地を利用し所有者の方の許可を得て農作物を植えて収穫をし、ビジネスモデルとされていたところもあるようです。

このように、再建築不可の土地であっても再活用を行うやり方があるわけです。

建築不可の土地の固定資産税について

固定資産税とは?

不動産を所有していると、固定資産税を支払わなければいけませんよね。それが、再建築不可物件であっても、同じように固定資産税を支払う必要があるわけです。

再建築不可物件は、土地の評価額が再建築可能な物件に比べて安くなります。また、不動産としての資産価値も低くなるため、固定資産税も通常より安くなるのが一般的です。

しかし、再建築不可物件を所有していて注意する点があります。それは、再建築不可物件を取り壊してしまった場合、固定資産税の特例措置の適用がなくなりその額が大幅にアップしてしまうからです。固定資産税の額が、最大で4倍になることもあるので、解体を検討している場合には慎重に検討する必要があります。

固定資産税の計算方法

再建築不可物件を所有している場合でも、固定資産税について正しく把握しておく必要があります。

固定資産税の計算は一般的に、「固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)で求めることができます。

さらに、以下の条件を満たしている場合には、軽減措置を受けることも可能になります。

  1. 小規模住宅用地200m2以下の場合、固定資産税は評価額の1/6
  2. 一般住宅用地200m2を超える場合、固定資産税は評価額の1/3

しかし、平成27年5月に施行された「空き家対策特別措置法」によって、安全面において不安がある建物や倒壊、さらには、適切に管理が行われていない建物に対しては軽減措置の対象から外すことが決まっています。

再建築不可物件を所有していて空き家となっている場合は、特定空き家に指定されないように管理を行っていくことも大切になります。

また、再建築不可物件の場合には、取り壊しを行い更地にしてしまうと固定資産税の特定措置がなくなり税額がアップしてしまうので注意が必要です。

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