再建築不可物件のメリットとデメリット

再建築付加物件とは、建築基準法が定める次の条件

建築基準法上で定められた道路に2m以上接していない
建築基準法上で定められた道路に2m以上接しているが、敷地の間口が2mに満たない

条件に当てはまる物件は接道義務を満たしていないと見なされ、現在の建物を取り壊して更地にしても、新しく建物を立てることができない物件のことです。

再売却が難しい、といった理由から敬遠されることが多い再建築不可物件。実は、都市部や駅周辺といった人気エリアで相場よりも安価に物件を購入できる、といった再建築付加物件ならではのメリットも多くあります。このページでは、再建築不可物件のメリットとデメリットをそれぞれ紹介しています。再建築不可物件の売却や購入に興味がある・予定があるという方は、是非参考にしてみてください。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリットとしては以下のようなものがあります。

相場よりも安く購入できる

再建築不可物件のほとんどは、近隣の同条件の物件よりも価格が安く設定されています。中には、相場の半額程度で売りに出される物件もあるほどです。

そのため、都心部や駅周辺といった物件需要の高いエリアであっても、再建築不可物件であれば少ない費用で購入することができます。また中古物件をリノベーション・リフォームしたいという場合、あえて再建築不可物件を購入することで、より多くの予算をリノベーション・リフォームに充てることができます。

固定資産税を低く抑えることができる

建て替えが出来ない再建築不可物件は資産価値が低くなります。固定資産税は物件の資産評価額から算出される税です。そのため、近隣の同条件の物件と比べると、再建築不可物件は固定資産税を安く抑えることができます。

相続税対策にもなる

また、固定資産評価額が低いということは相続税が安いということでもあります。

子供世代・孫世代とよく相談した上で購入するという場合、再建築不可物件は相続税対策として優秀な選択肢の一つであると言えるでしょう。

投資目的なら利回りの良い物件が多い

賃貸の場合、再建築不可物件であることを理由に家賃を安くする、ということは少ないでしょう。同じ間取り・同じ築年数・同じ最寄駅からの距離であれば、他の物件とほぼ同じ家賃で貸すことができます。そのため賃貸投資目的で購入する場合、取得費用が少ない分だけ利回りが高くなりやすいのも再建築不可物件ならではのメリットです。

再建築不可物件のデメリット

反対に、再建築不可物件のデメリットとしては以下のようなものがあります。

建物の建て替えができない

取り壊して更地にしても新しく建物を建てることができないのは、再建築不可物件の大きなデメリットです。万が一火事や地震が原因で建物が崩壊したとしても、再建築不可物件の場合再建築は出来ません。

再売却が難しい

また、買い手が見つかりづらいことから再売却が難しく、買い手が見つかったとしても安い価格で買い叩かれることが多い、という点も再建築不可物件のデメリットです。そのため、例えば投資目的で再建築不可物件を購入する場合、あらかじめ出口戦略を考えておく必要があります。

銀行系の住宅ローンが使えないことがある

銀行系の住宅ローンでは、購入予定の物件を担保として購入費用を貸し付けます。そのため資産価値が低く、担保としての価値も低い再建築不可物件は銀行系の住宅ローンが利用できないことがあります。

なお住宅ローンが使用出来ない場合、購入費用は現金で一括払いする必要があります。そのため、再建築不可物件のほうがかえって取得する難易度が高いケースもあるので注意が必要です。

利便性や安全性に問題がある

また、建築基準法の接道義務を満たしていない再建築不可物件は利便性や安全性に問題がある場合が考えられます。例えば自動車で敷地外に出る際に隣地を跨ぐ必要があったり、消防車や救急車が建物のすぐ側まで乗り入れられないことも。周囲に背の高い建物が建つと日当たりが悪くなる可能性もありえます。

再建築不可物件を購入する場合、利便性やリスクについて慎重に吟味して、専門家に相談するようにしましょう。

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