再建築不可物件の耐震補強は必要？

そもそも再建築不可物件に耐震補強工事は可能なの？

竣工から数十年経っていることが多い再建築不可物件。築50年以上の物件も珍しくありません。一般的な中古物件と比べても老朽化が進み、耐震性能に問題があるケースがほとんどです。また、中には、現在の建築基準法の制定の前に建てられたものも。新築の時点でそもそも現行の耐震基準を満たしていなかった物件もあります。

安心して長く住み続けるために、また少しでも高く売却するために、積極的に検討したい再建築不可物件の耐震補強工事。しかし、そもそも再建築不可物件で耐震補強工事は可能なのでしょうか。結論から言えば、一定の条件を満たす再建築不可物件であれば、建築不可物件でも耐震補強工事は可能です。

耐震補強できる範囲・条件

建て替えが出来ない建築不可物件ですが、実は、列挙した条件を満たす場合には、建築確認申請がなくてもリフォームが出来る「4号建物」に分類されるため、耐震工事を含めフルリフォームが可能です。

木造建築物の場合：2階建て以下・延床面積が500㎡以下・高さが13m以下かつ・軒の高さが9m以下
非木造建築の場合：1階建て・延床面積200㎡以下

耐震補強するメリット

建築不可物件に耐震補強をする一番のメリットは、安心して長く住み続けられることです。「大きな地震が起きたら倒壊してしまう…」という不安を抱えながら生活することは大きなストレスとなりますが、耐震補強を行うことで、そうした不安を解消できます。

また老朽化が過度に進んだ再建築不可物件の場合、不動産業者での買い取りを断られることがあります。耐震補強を行うことで、古い再建築不可物件であっても、売却のチャンスを大きくすることが可能です。

ただし、再建築不可物件での耐震工事に必要な費用は決して少ない額ではありません。場合によっては、耐震工事をせずにそのまま売却。新しく新築物件を購入したほうがお得なケースもあります。

耐震工事を行う際には、最終的にどれくらいの予算が必要なのかといったことを踏まえて、冷静に判断する必要があります。

そもそも耐震基準とは？

耐震基準とは、地震が起きても倒壊しない建物を建てるための最低限の基準です。新しく建物を建てる場合、この耐震基準を満たす必要があります。現行の耐震基準を満たす建物であれば、震度6～7の大きな地震が起きても倒壊しにくいとされるほどの基準です。

耐震・制震・免震の違い

耐震とは、大きな地震が起きても倒壊しないように、剛性を高めて建物を強くすることです。例えば、壁に筋交いを入れたり、柱を金具で補強したりすることで、耐震性を高められます。

また、地震対策としては、耐震以外に制振と免振があります。制振とは、揺れを吸収する免振材を柱や梁、壁に取り付けることで、建物に伝わる揺れそのものを抑えることです。また、免振とは、建物と地盤の間に免振材を入れること。そもそも揺れが建物に伝わらないようにすることです。

建物を強くして地震に備える耐震は、揺れそのものを軽減するわけではありません。そのため、建物の崩壊のリスクを抑えることは出来ても、家具の転倒等のリスクを軽減できるわけではありません。反対に、制振と免振の場合、揺れそのものを小さくできるため、家具の転倒リスクを減らせます。

耐震補強リフォームの費用相場

リフォームローンや自治体の助成金を利用しよう

再建築不可物件での耐震補強工事の相場は、建物の大きさや構造、築年数によって決まります。部分的な工事で済む場合には数百万円程、フルリフォームが必要な場合には1000万円～2000万円程です。決して少ない額ではありません。

予算の捻出が難しい場合、金融機関のリフォームローンの利用を検討しても良いでしょう。「再建築不可物件でローンって使えるの？」と思われる方もいるかもしれません。しかしリフォームローンは住宅ローンと異なり無担保での融資となるため、再建築不可物件であっても利用できるケースが多くあります。

また、古い建物に耐震補強工事をするための助成金を出している自治体も。東京都江東区では、150万を上限として工事費用の1/2の助成金を給付しています。

リフォーム時の注意点

道路が狭くて重機が入らない場合、人力で作業しなければならない箇所が増えます。人件費として工事費用が高くなることも。また、工事そのものを断られることもあります。

シロアリの被害が思ったより大きいことが判明して、防虫施工が必要になることや柱や梁が腐っていた場合は、取り換えが必要です。最終的に見積で提示された金額よりも大きな費用が必要になった、ということも再建築不可物件の耐震補強工事では珍しくありません。

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