再建築不可物件のセットバックとは？
セットバックとは？
セットバックとは「敷地の接道面から一定距離だけ建物を後退させること」を指し、私道負担とも呼びます。
建築基準法が定める接道義務を満たしていない再建築不可物件の一部では、このセットバックが必要な物件として、売買時の条件に「要セットバック」が含まれることも。そもそも何故セットバックは必要なのでしょうか。また、要セットバック物件を売買する際の注意点としてはどのようなものがあるのでしょうか。要セットバック物件の購入を検討している方は是非参考にしてみてください。
「みなし道路」・「法42条2項道路」とは？
緊急時に消防車や救急車が建物の近くまで乗り付けられるように、建築基準法では「幅4m以上※の道路に敷地が2m以上接すること」を接道義務として定めています。
※なお、一部地域では幅6m以上の場合があります。
1950年代以前には約1.8ｍに相当する「間」という単位で区画整備をするのが一般的でした。そして、そうした旧制度の名残が現在でも残る地域では接道義務を守るのが難しい状況にあります。
そうした地域に対する救済措置として、建築基準法上の法42条2項道路では、3つの条件を満たす私有地のことを「みなし道路」あるいは「法42条2項道路」として例外的に認めています。
- 幅が4m未満であること
- 建築基準法の施行以前から、その道路に面する建物があったこと
- 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたこと
セットバックが必要になるタイミング
みなし道路・法42条2項道路に面した私有地で新たに建築をする場合は、みなし道路・法42条2項道路に面する土地の扱いから外れます。本来の原則に則り、道路の幅が4mになる調整が必要です。原則に合わせて建物を道路に接している面から後退させる調整をセットバックといいます。
セットバック幅の計算方法
セットバック幅は、4mあるいは6mのみなし道路幅を確保するために必要な長さと、道路の両側の状況で決まります。例えば、3m幅の道路で4mのみなし道路幅を確保する必要がある場合、道路の両側がそれぞれＡさんとＢさんの宅地であれば、ＡさんとＢさんの宅地で0.5mずつのセットバック(合計1ｍ)。Ａさんの宅地を挟んで片側が河川や水路、崖の場合はＡさんの宅地から1ｍのセットバックが必要になります。
要セットバック物件の注意点
セットバックを拒否することはできない
セットバックの必要性の有無は建築基準法に則って行政が定めます。そのため、要セットバック物件の場合、セットバックを拒否することは原則として出来ません。万が一セットバックを無視して建築した場合には、罰則の対象となることもあります。
建てられる建物が小さくなる
要セットバックの土地の場合、建蔽率や容積率は敷地の総面積からセットアップ分を除いた面積で計算します。
そのため、自由に使える面積は額面上の敷地面積よりも小さくなるので注意が必要です。
セットバックに必要な費用が全額自己負担になる場合がある
セットバックには調査費用や舗装費用が必要です。そうした費用について、都市計画やまちづくり計画に積極的な自治体であれば、自治体負担となるか補助金の対象となることが多いようです。ただし、一部の自治体では土地の所有者の全額負担となることもあります。
要セットバック物件の購入を検討している場合、セットバックの費用の負担先について不動産会社や建築会社に確認しておくようにしましょう。
建て替えの費用が高額になる
要セットバックの中古物件の場合、建て替えを行う際にセットバックを行う必要があるため、建て替えの費が高くなります。
ただし一部の市町村ではセットバックした部分を買い上げたり、セットバックした部分の寄付に対して助成金を支給しています。要セットバック物件の購入を検討している場合、そうした制度の有無について自治体の建築指導課に問い合わせてみると良いでしょう。
セットバックした部分の固定資産税
セットバックした部分に対しては、原則として固定資産税や都市計画税は免税となります。
ただし、自治体は管轄地域内のすべてのセットバックについて把握しているわけではなく、免税を受けるには申請が必要です。手続きをしないままの場合、セットバックした部分に対しても固定資産税や都市計画税が発生し続けるため注意が必要です。
セットバックが必要な不動産を売却する方法
専門の不動産会社に相談する
セットバックが必要な不動産を売却するときにおすすめなのが、専門の不動産会社に買い取ってもらう方法です。専門の会社であれば知識やノウハウが豊富で物件を買い取ってもらえる可能性が高いでしょう。
不動産買取のメリット
セットバックが必要な物件は売却に時間がかかりますが、不動産買取ならばスピーディな取引が可能です。すぐに現金化できる点や仲介手数料が不要という点、近所に知られずに取引できるという点もメリットと言えます。
不動産買取のデメリット
仲介で売却するよりも安くなる可能性がある点が不動産売買のデメリットです。また買い手が付きやすいのは人気エリアに限られることも多く、立地条件によっては買い取ってもらえない場合があります。
建物をリフォームしてから売却する
延床面積を増やさずにリフォームしてから売却する方法もあります。建物の構造部に大きな劣化がないのであれば、見た目を整えるだけでも買い手は付きやすくなるでしょう。ただしリフォームには費用がかかるのでリフォーム前に費用が利益を割り込むことがないか確認しておく必要があります。
解体・セットバック工事をしてから売却する
建物の解体やセットバック工事を行った後は一般の土地として売却してもよいでしょう。セットバックが必要な不動産ならではのデメリットがなくなるため買い手が付きやすくなります。しかし解体費用を回収できるほど高く売却できるとは限りません。かえって売却価格が安くなる可能性もあります。
売却価格からセットバック費用分を減額する
セットバック工事は費用がかかるため売却価格からセットバック費用分を減額して売り出すのもひとつの手です。周辺相場よりも売出価格を下げることで、少しでも不動産を安く購入したいと考えている人の需要が期待できます。ただし一度売出価格を下げてしまうと基本的に元に戻せません。最初の金額設定を安易に決めないように注意しましょう。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
