境界確認書とは？土地の売却時に必要？
境界確認書とは
境界確認書とは、隣地・隣家との境界線を証明した書類です。
作成するために境界線を明確にする測量「境界画定測量」を行います。登記簿や地図など、法務局や役所に保管されている資料から測量を行い、隣地・隣家の所有者や役所担当者を招き双方が納得することで境界線が確立します。
その確立した境界線の確認書が境界確認書で、図面を境界確定図と呼びます。決して自分達だけで作成できるものではなく、役所さらには隣家の協力も必要です。
境界確認書を作成するメリット
境界線を確立できる点です。境界線が曖昧なままではトラブルになりかねません。口頭で確認を取っていたとしても、仲違いが起きてトラブルに発展した際、「言った・言わない」の問題が生じ、問題の解決が難しくなります。境界確認書を作成しておけば、境界線に関して双方が同意したことを証明できます。
境界確認書に記載されている境界線は、双方が同意した境界線として確立されたものであることを意味します。トラブル解決の根拠として活用できるので、必ず作成しておきましょう。
また、境界確認書は登記の際に誤って記録されている土地の修正や、共用用地の境界確認協議申請時、土地売却・相続や土地分割など様々な場面で必要になります。将来のために作成しておくほうがスムーズです。
境界未確定でも土地を売却できる？
売却は可能ですがトラブルが発生する可能性があります。境界確認書がなければ、境界線を確定できないまま売却することになり、隣接する土地・家屋の所有者とのトラブルになりかねず。そのため、売却自体は可能ですが買い手はほぼつかないと考えるほうが良いでしょう。
よくある境界トラブルとは？
「塀=土地境界」とは限らない？
そもそも、塀を境界線に建てなければならない法律はありません。あくまでも便宜上、分かりやすくするために塀を建てているケースが一般的で、塀の外側なのか、内側なのか、あるいはまったく別の場所にあるのかは、実際に調べてみなければわかりません。
隣家との境界線に塀があるので安心だと思っていたことで、トラブルに発展するケースもよくあります。
塀問題の解決策
実際の境界線を確認することでしか、境界線を把握することはできません。法務局に保管されている地積測量図には、土地の面積が記載されていますので、面積の数値と共に現地の境界を照合しましょう。地積測量図は測量した場所・月日だけではなく、面積、境界標の表示を閲覧可能です。改めて測量する必要がない点は便利ですが、古いものほど精度が低下する点には注意が必要です。
境界標が破損・移動した
ブロック塀の設置や下水管設置工事で、施工業者が境界標を一次移動したあと元の位置に戻さないケースや建て替え工事の際に境界標を一緒に撤去してしまうケースがあります。官公庁の道路工事でも道路部分にあったはずの境界標が損なわれてしまうことが報告されているほどです。
上記の理由で失われてしまっていた境界標が異なる場所に復元されてしまい、元の場所から移動してしまうケースもあるので、工事の際には都度立ち会うくらいの監視体制が必要です。
境界標の位置が変わった場合の解決策
境界付近で工事が行われる場合、着手前に隣地所有者と何らかの話し合いを行っておくことが望ましいです。既に境界標が損なわれている場合、隣地所有者の了解を得て地積測量図を基に再度境界標を設置しましょう。地積測量図が古く、信ぴょう性に欠ける場合には測量から行う必要もあります。
建物・所有物が隣地に侵入している
屋根や雨どい、木の枝など本体から伸びている部分が隣地にある場合もトラブルになりやすいです。目視で簡単に把握できるものもあれば、売却時の測量で気付くケース、あるいは地下部分や引き込み線など上空に越境物がある場合など、ケースはさまざまです。境界線の外から占有されている部分がある場合建築可能面積に含めることができなくなるため、土地売却時にデメリットとなります。
越境している場合の解決策
隣地所有者との話し合いで解決するのが望ましいです。現況を正確に把握するだけではなく、境界の復元、境界標の設置、さらには境界確認書や越境の覚書を作成することで、月日を超えての問題表面かの防止につながります。ただし、片方だけではなく双方の家で保管しておくことが大切です。
隣地所有者が非協力的
境界確定には隣地所有者の協力が不可欠ではありますが、「昔からここが境界線だった」「うちのもの」と主張し、協力・立会に非協力的なケースもあります。
また、複数人が共同で所有しているケースもあり、このケースだと全員の同意を揃えることが難しくなりやすいです。隣地が分譲マンションであれば、名義を持つ大勢の居住者の同意を得なければなりません。
隣地所有者が非協力的な場合の解決策
最悪の場合、裁判で解決を図るしかありません。そうなると長期に渡って争う必要が出てくるため、金銭による早期解決を促されるケースがほとんどです。
いくら隣家ではあっても面識のない人間からの交渉では相手も警戒します。しかしコミュニケーションによって多少面識があるだけでも、相手の気持ちは変わるもの。常日頃から近隣の住民とコミュニケーションを図り、信頼関係を構築したうえで境界確認書を作成しておきましょう。
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