瑕疵物件
瑕疵物件とは「訳あり物件」と呼ばれるような、土地・建物に問題のある物件のことです。瑕疵物件の種類や売れない理由・売り方のポイントを見ていきましょう。
瑕疵物件の種類
瑕疵物件（訳あり物件）とは、不動産取引をするにあたって土地・建物に瑕疵（キズ）がある物件のことです。この瑕疵の種類によって、瑕疵物件は以下の4種類に分けられます。
物理的瑕疵物件
土地や建物に物理的な欠陥がある建物が、物理的瑕疵物件と呼ばれます。例えば土壌汚染や地中埋設物、地盤低下などが土地に関する瑕疵として挙げられます。雨漏り・ひび割れ・シロアリ・アスベストなどは建物に関する瑕疵です。
法的瑕疵物件
法令などによって、自由に利用できない物件を法的瑕疵物件と呼びます。例えば都市計画法による制限や、建築基準法・消防法などの法令違反にあたる物件、地役権・境界線など私法上の問題がある物件が該当します。
建築基準法違反として、接道義務違反や構造上の安全基準が順守されていない建物などが挙げられます。消防法では、常に新たな防災設備を設置・整備することが求められます。
環境的瑕疵物件
土地や建物に問題はなくても、周辺環境に問題があれば環境的瑕疵物件とされます。例えば近隣の工事現場・道路・線路などによる振動や騒音、工場による悪臭などが懸念される物件が挙げられます。また、物件の近くに墓地・葬儀場・ごみ処理場・暴力団事務所などの「嫌悪施設」がある物件も環境的瑕疵物件にあたります。
心理的瑕疵物件
その物件や場所で過去に起きた出来事によって、通常一般人が嫌悪感を抱く物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。一般に「事故物件」と呼ばれるような建物が該当し、事故死・自殺・他殺・孤独死といった死に方をした人がいたケースなどが挙げられます。また、会社の倒産や暴力団事務所の跡地といった、悪い事象が想起される場所も心理的瑕疵物件として挙げられます。
なぜ瑕疵物件は売れないのか？
瑕疵物件を使うとなると、建物内の安全性が脅かされたり、第三者からの脅威にさらされたり、生理的嫌悪がぬぐえなかったりといった様々なデメリットが懸念されます。そのため瑕疵物件であることが知れた瞬間から、瑕疵を理由に住民が退去してしまい、その後も売れなくなることが珍しくありません。
瑕疵物件を売却する時のポイント
どのような事柄を瑕疵として扱うかは貸し手・管理会社・不動産会社のさじ加減で決まります。瑕疵物件を扱う場合は告知義務が課されるものの、その告知義務の内容や期間はかなり曖昧です。ただし瑕疵を隠して売却したところで、後から買主に「契約不適合責任」を問われるリスクを負うだけですから、必ず瑕疵があることを告知しましょう。
瑕疵物件はなかなか買い手が付きにくいのが現状ですが、確実に手放したければ仲介業者ではなく買取の専門業者を頼ることもおすすめです。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
