共有私道でも接道義務は満たせるか？
再建築不可物件をはじめ、様々な不動産物件に影響を与える「接道義務」。共有私道でも接道義務を果たせるのか、その周辺の物件に特有の注意点は何かを解説していきます。
再建築不可物件の接道義務とは？
建築基準法の定める幅員4m以上の道路に、2m以上接していること…この要件を「接道義務」と呼びます。接道義務を満たせない土地は再建築不可物件とされ、資産価値が下がったり活用方法を限られたりといった影響が出てきます。
接道義務には例外もあり、道路が作られた時期や周囲の状況によっては再建築が可能になることもあります。再建築不可物件が接道義務を満たしているかどうかは、様々な調査で確認します。
共有私道とは？
国や特定の自治体が所有するのは「公道」ですが、共有地に私道があることも在ります。複数の所有者が存在する私道のことを「共有私道」と呼んでおり、複数の所有者が所有権を分け合う状態によって、以下の2種類に分けられます。
共同所有型私道
一筆の私道を複数の所有者で共有している状態のことを「共同所有型私道」と呼びます。私道に接する建物の数に応じて所有権を等分するケースが多く、例えば4戸の住宅に接している私道であれば、4人の所有者が1/4ずつの所有権を持つことになります。
相互持合型私道
私道そのものを所有者の人数に合わせて分筆し、各自が所有権を持つ状態を「相互持合型私道」と呼びます。例えば4戸の住宅に接している私道は4筆に分けて、1筆につき1人の所有者が存在することになります。
共有私道で接道義務を満たすことはできるのか？
敷地に接している道路が共有私道であったとしても、それが接道義務の要件を直接妨げることにはなりません。共有地ではない私道でも共有私道であっても、接道義務を満たせば再建築が可能になります。
ただし、再建築の他にも活用方法はたくさんありますし、共有私道に接している物件ならではの特徴もありますから、物件や土地をどのように活用していくかをよく考えましょう。
共有私道と隣接している物件の注意点
共有私道は見た目だけでは、それが共有私道であるかどうか分かりません。仮に共有私道だと分かっても、共同所有型私道なのか相互持合型私道なのかが分かりません。そのため登記所で公図を取得し、公図の地番から登記簿を取得して確認する必要があります。登記簿などを見ないと私道の所有者や持分状況が分からない点が手間になるでしょう。
また、私道に接している敷地の場合は私道の所有者全員からの許可がないと、再建築工事を行うことはできません。そのため複数の所有者がいる共有私道の場合は全員と交渉しなければならず、かなり労力がかかる可能性があります。
共有私道に接する物件を活用することを考えているなら、再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産業者に相談するのがおすすめです。持っている物件が接道義務を満たしているか、再建築が可能になるかどうかの調査も一括で任せられます。
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| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
