旗竿地
再建築不可物件の一つである「旗竿地」とはどんな物件なのか、特徴や売れない理由、売却時のポイントについてご紹介していきます。
旗竿地とは？
旗竿地とは、道路（公道）との接地部分が少なく、通路となっている敷地の奥に広い敷地がある土地のことです。狭い通路を抜けると、家などが建てられるだけの広い敷地が広がっている…この光景が、まるで竿に旗がついているような形状をしているため、「旗竿地」と呼ばれています。
旗竿地は土地としていびつな形をしているため、「不整形地」と呼ばれており、長方形・正方形のように美しく整った土地をその逆で「整形地」と呼んでいます。都市部に多く見られる旗竿地は、需要が高く家が密集するような地域でよく見られがちです。都市計画区域で道路に2m以上接するために竿部分の敷地延長部分を作り、結果として旗竿地になっているというケースも多く見られます。
また、もともとは広い土地だったものを、相続や土地開発によって分割した結果として旗竿地になったというケースも少なくありません。
なぜ旗竿地は売れないのか？
旗竿地が売れにくいとされるのには、以下のような理由が挙げられます。
建物を建て替えられない
旗竿地は再建築不可物件とされるため、家の建て替えを行うことができません。そのため購入希望者がいたとしても、せっかく土地を購入したのに家を建てられないということになってしまうのです。もし土地を今の法律に適合させるための工事を舌としても、当初の旗竿地と地形が大きく異なってしまい、依然と同じ大きさ・形の建物を建てられなくなるなどのデメリットも生じます。建て替えを希望している人にとっては理想の家を建てられない上に、建築コストも高くなってしまうため、なかなか売却しづらいのです。
取り壊しにコストや時間がかかる
竿部分がかなり狭い旗竿地になってしまうと、現在建っている建物を取り壊す際、取り壊し作業に必要な重機・トラックなどが入れない可能性もあります。そうなると機材をばらしてから運搬し、現場で組み立てをするといった手間がかかってしまい、建て替えやリノベーション時にかなりの建築コストがかかります。また、築年数の古い建物の場合は敷地いっぱいに建物を建てていることも多いため、取り壊し工事の際に粉塵・騒音・事故などのリスクも懸念されます。
日当たり・風通しが悪い可能性がある
旗竿地は広い土地を分割してつくられるケースが多いため、旗竿地に建てられている家の周辺が他の建物に囲まれているケースがほとんどです。そのため日当たりや風通しが悪く、購入希望者にとって魅力的とは言えない物件になりやすいのです。
銀行の担保評価が低い
旗竿地は竿の部分が宅地として機能しないため、整形地よりも割り引いた評価になり、結果として銀行の担保評価が低くなりがちなのです。古い建築基準法で建てられた旗竿地の家であれば、家屋が資産評価の対象にならず、土地の評価額のみが融資額の対象になるというケースも少なくありません。
旗竿地を売却する時のポイント
旗竿地にも、間口が別の用途でつかえることや日当たりが良いことなど、高値で売れる条件はあります。そうした旗竿地に特性を熟知している不動産会社に売却の相談をするのがおすすめです。旗竿地や再建築不可物件を取扱った実績を持っている業者だと、売買もスムーズに進むでしょう。
また、旗竿地を売却する際は家の解体はむやみに行わない方が良いでしょう。家を解体すると再建築不可のリスクがあり、土地の価値を下げてしまうことになるため要注意です。
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即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
