位置指定道路
そもそも位置指定道路とは
位置指定道路とは？
位置指定道路とは私道の1種であり、建築基準法上の道路（原則幅4m以上）として特定行政庁から指定を受けている道路を指します。
そもそも道路には国や地方公共団体が管理している「公道」と、個人の管理者や民間団体などが所有権を有している「私道」の2種類があり、位置指定道路は「私道でありながら特定行政庁の指定を受けている道路」となります。
私道は私有地に存在しているため、管理責任は所有者である個人や民間団体などにあり、固定資産税や都市計画税などの課税対象になることもポイントです。
接道義務の対象道路として認められる私道
建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域にある建築物について、「幅4m以上の道路へ2m以上接していなければならない」という接道義務を規定しています。
位置指定道路は、この接道義務における「道路」に指定されるため、接道義務を果たせない土地でも位置指定道路を設けることで建築可能になる可能性があります。
なぜ位置指定道路が存在する？
全国には様々な状態や立地環境の土地が存在しており、建築基準法や不動産に関する条例などは不定期に改正や改訂が行われていることがポイントです。そのため、現行法の規定や規制が施行される前から存在しているような土地や建物の中には、現行法の条件としては不適合になっているケースも少なくありません。
しかし、そのような土地をそのまま利用できない状態にしてしまうと、自治体における土地活用としてデメリットばかりが増大されるため、位置指定道路のような諸条件を設定することで利用可能性を拡大しています。
位置指定道路かどうかを確認する方法
私道の所在地を管轄している自治体の役所の建築課窓口を訪問し、道路位置指定図を閲覧したり、指定道路調書証明書を入手したりして、位置指定道路の確認をすることが一般的です。
位置指定道路によって再建築不可になる理由
不完全位置指定道路
不完全位置指定道路とは、かつて位置指定道路として認められていたものの、現行法の規定に照らし合わせると不適合となる位置指定道路を指します。古くから住宅が建てられているエリアや地方の過疎地などによっては不完全位置指定道路が残っている場合もあります。
不完全位置指定道路は当然ながら位置指定道路として認められず、接道義務を果たすことができません。
現況と道路の位置が異なる
位置指定道路の申請を行うためには図面の提出が必要ですが、図面上の内容と、実際の位置状況などに差違がある場合、位置指定道路として認定を受けられません。
位置指定道路を売却する際のポイント
土地と位置指定道路をセットで売却する
位置指定道路はあくまでも私道として私有地に存在するため、位置指定道路を含めて土地を売却することは可能です。しかし、位置指定道路は複数の所有者にそれぞれ道路を利用する権利が認められている場合もあり、そのような場合は道路を廃止して土地を利活用したいと考えた際にも独断で決めることができません。
そのため、位置指定道路が存在している私有地や、位置指定道路を使って接道義務を果たしているような物件を売却する場合、位置指定道路と土地をまとめて購入してくれる不動産会社などへ相談することが大切です。
位置指定道路を再建築する方法
セットバック
セットバックとは、道路に接している部分から堀や家屋を後退させて、道路幅のスペースを確保する方法です。例えば位置指定道路として利用しようとしても、土地のスペース的に幅4mに満たない場合、接道義務を果たす道路として認められません。しかしセットバックによってスペースを確保することで、位置指定道路として認定されて建築可能になる可能性があります。
業者に売却する
位置指定道路として認定されるには、単に幅4m以上を確保していれば良いというわけでなく、自治体ごとに定めている条件やルールに適合させなければなりません。そのため、現実的に不動産や建築分野の素人が自分で位置指定道路の申請やセットバックのプランニングなどを行うことは困難です。
位置指定道路は権利関係でも複雑化する可能性があり、現実的に考えれば、そのような土地や物件に関して専門性を有する不動産業者などに相談することが無難です。
位置指定道路に関するトラブル
位置指定道路は道路でありますが、あくまでも私有地の一部であり、部外者が立ち入ることはできません。しかし実際には無許可の通行や無断駐車といったトラブルに発展する可能性があり、さらに私有地内であるため公道上の道交法違反として警察へ相談することもできません
また位置指定道路の管理は所有者が行わなければならないため、路面の補修費用や整備費用も所有者の私費によって支払う必要があり、共有者の間でお金のトラブルになる場合もあります。
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2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
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| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
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