再建築不可物件の原因となるカミソリ地

カミソリ地とは

所有地と道路の間に「カミソリ地」と呼ばれる他人名義の土地が入りこんでいることがあります。カミソリ地とは、カミソリのように細い長方形や三角形などの土地のこと。宅地を開発した業者が名義人になっているケースが多いようです。

かつては未開発の土地を所有者が勝手に開発しないようにするため、宅地の開発業者が意図的にカミソリ地を設けることもあったと言われています。また開発業者が道路を建設する際に所有地以外の境界線承諾が取れず、やむなくカミソリ地を作っていたようです。

水路の名残だったり隣地と地盤の高低差があったりなど、実務上の理由からカミソリ地が作られたケースもあります。カミソリ地があるという理由で再建築不可となっている物件は少なくありません。

建築基準法には「接道義務」が設けられていて、土地計画地域内に建物を建設する際には原則としてその敷地は道幅4mの道路に2m以上接していなければなりません。消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにして、万が一の際に消火活動や救助活動をスムーズに行うためです。

所有する土地と道路の間にカミソリ地があるとその土地は道路と接していないことになります。つまり接道義務を満たしていないため「再建築不可物件」となってしまうのです。再建築不可物件は一般的に市場価値が低く、住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。

道路との間にカミソリ地がある土地の相場は、同じ条件で道路に面している土地よりも安くなる傾向があります。再建築不可物件は購入しても土地活用に制限があるため、売却が難しいためです。

また住宅ローンが利用できない場合も多く、自己資金のみで不動産を購入する必要があります。しかし不動産の購入資金を現金で用意できる人はそれほど多くはありません。そのため自然と需要が下がってしまい、価格相場も安くなるのです。

再建築不可物件は現在の建物を解体・建替えができないのはもちろん、火災や地震などの災害による修繕や建て替え、増築や改築もできません。

ただし再建築不可の物件でも建築基準法43条但し書き道路であれば、特例として建物の建築が認められる場合もあります。許可されるかはケースバイケースなので、所在地の役所に確認してみましょう。

カミソリ地と隣接する不動産を手放すためには、再建築不可物件として売却する方法があります。再建築不可物件として売却するには、可能な範囲でリフォーム・リノベーションを行って売却したり、更地にして駐車場や資材置き場として活用したりすることが考えられます。

不動産の活用制限がかかるため売却は難しいかもしれません。しかし土地が売れないからといって放置していると、固定資産税や維持管理費などがかかり続けるため気を付けて管理をしましょう。

再建築不可物件を手放したいなら、専門の不動産会社に売却依頼をするのがおすすめです。一般の不動産業者に依頼しても、再建築不可物件を扱うノウハウがないため買取を拒否されてしまうケースも少なくありません。

専門の買取業者に売却を依頼すればカミソリ地と隣接する不動産でも買い取ってくれるだけではなく、カミソリ地の所有者と交渉もしてくれます。面倒な手続きも自身で行う必要はありません。再建築不可物件を商品として再生させるためのノウハウがあるため、希望に沿った条件で買い取ってくれる可能性もあるでしょう。

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