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無道路地

売却や活用が難しい土地の一つとして、建築基準法の道路に接道していない「無道路地」が挙げられます。買い手がなかなか見つかりづらいとされる理由や、無道路地の売却・活用方法について見ていきましょう。

無道路地とは?

無道路地とは、建築基準法の道路に接道していない土地のことを言います。建築基準法では「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」とありますが、この義務を満たしていない場合は無道路地とされ、原則として新しく建物を建てることはできません。

ここで言われる「道路」は単なる道ではなく、「幅員4m以上」など建築基準法で定められた道路です。そのためただの道に接しているだけの場合や、道路に接していても2mに満たない場合などは「無道路地」とされるのです。

無道路地のデメリット

無道路地には以下のようなデメリットがあるため、売却や活用が難しいとされています。

建物の再建築ができない

無道路地は建築基準法の「接道義務」を果たしていないため、新たに住宅を新築したり、建て直したりといった申請が通りません。そのため増築工事なども制限されてしまい、土地としての活用方法が限られてしまうのです。土地としての利用価値が大幅に下がってしまうことから、売却も難しいのが現状です。

住宅ローンを組みにくい

宅地として非常に扱いづらいという特性から、土地そのものの価値が低く扱われるのが無道路地の特徴。住宅ローンの担保に設定しづらいというデメリットがあり、購入希望者が住宅ローンを利用できない可能性があります。つまり現金一括でしか購入できないケースがあるため、なかなか購入希望者があらわれない傾向にあります。

隣地を利用する必要が出てくる

道路に面していない土地は、その土地へのアクセスのために隣の敷地を通行させてもらわなければなりません。隣地を利用して通行させてもらう際には、「通行権」と呼ばれる権利をお金を払って得る必要があります。通行料の算出方法に相場はなく、当事者同士の合意によって決められるのがベター。わざわざ隣地の利用で通行料が発生してしまう点も、無道路地の価値を下げる要因になっています。

日当たり・風通しが悪い

無道路地の多くは、住宅の密集したエリアに位置しています。前面道路も接道義務の基準を満たさないような細い道であり、すぐ向かいに住宅が建っているケースも珍しくはありません。つまり日当たりや風通しが悪い土地であるケースがほとんどなのです。土地としての魅力は低く、売却や活用の妨げになっています。

無道路地の評価方法

評価対象地が無道路地ではないものとして評価した上で、算出価額から40%の範囲内で通路開設費用を控除し、無道路地評価する方法があります。道路開設費用は「実際に利用している路線価×通路に相当する部分の地積」で算出されます。

無道路地の売却方法

無道路地を売却する際も、通常の不動産と同様に不動産会社に仲介を依頼するのがベターです。より高く売却するためには、以下のような対策が効果的とされています。

接道義務を満たして再建築可能にする

隣地の所有者から土地の一部、もしくは全部を購入してしまえば、接道義務を満たして再建築が可能になります。もしくは土地の一部を交換する方法もありますが、いずれにしても隣地の所有者との協力が必要になります。

隣地の所有者に購入してもらう

無道路地を最も欲しがるのは、隣地の所有者です。無道路地と合わせて土地面積が広がれば土地の価値も高くなりますし、隣地が接道義務を満たしているなら無道路地の購入もメリットがあります。隣地の所有者と交流があれば、スムーズに交渉しやすいでしょう。

売却できない無道路地の活用方法

どうしても購入希望者が現れない無道路地を活用するには、次のような対応方法があります。

地方公共団体から建築の許可を得る

建築基準法の特例を利用すれば、無道路地であっても建物の再建築を地方公共団体に認めてもらうことが可能です。特例の基準に当てはまるかどうか、役所の建築課などに問い合わせて確認できますよ。

建物のリフォームを行う

再建築の許可が下りない場合、建て替えはできなくてもリフォームなら可能です。新築同様の物件にリフォームが成功すれば、賃貸として活用できる可能性があります。ただしリフォーム費用が活用によって回収できるかはケースバイケースです。

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