未登記建物

建物を取得した際、登記申請を行っていないと「未登記建物」と呼ばれます。厳密には違法とされる未登記建物は、訳あり物件としてリスクも生じます。特徴やリスクについて見ていきましょう。

未登記建物とは？

建物は通常、取得から1か月以内に建物の構造や種類等を「表題登記」と呼ばれる登録を行う必要があります。登記義務を怠ると「不動産登記法164条」に定められている通り、10万円以下の過料に処するという旨が記されています。

ただし築年数の古い建物の中には、未登記のままで使用され続けているものも少なくないのが現状。実際に過料されるケースは珍しく、売却手続きや相続手続き、融資の申し込みなどの際に初めて所有している建物が未登記建物であったと判明するケースもあります。

未登記のまま所有するリスクとは？

建物が未登記のままだと、以下のようなリスクが生じます。

固定資産税の軽減措置が受けられない可能性がある

土地に建物が建っている状態で登記手続きがしっかりすまされていれば、最大で固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されるという措置があります。しかし建物が未登記の状態だと、この軽減措置が受けられない可能性があります。住宅が建っていること、市町村が「建物が建っている土地」であることを把握できないからです。

そのため未登記建物を所有していると、本来支払う必要のない額の税金まで支払っている可能性もあります。

未登記のままだと住宅ローンが組めない

住宅ローンなどの融資を受ける際は、不動産を担保とすることがほとんどです。しかし未登記建物のままでは抵当権の設定ができないため、担保の対象として認められません。そのため住宅ローンなどの融資を受けることができず、融資を断られる可能性があります。

売却の際に購入希望者があらわれにくい

未登記建物は一般的に、売却しづらいものとされています。まず、売却のためには売主が正しく登記申請をした上で買い主に所有権を移します。つまり通常の売却よりも手続きが多く時間がかかってしまうため、売却のタイミングを逃す可能性があるのです。

また、未登記建物は担保としての価値がないため住宅ローンを利用できず、買い主は現金で一括購入しなければなりません。そのため購入希望者が現れても、住宅ローンを利用できないことを理由に売買契約の成立まで漕ぎつけられないこともあります。

前述の通り、固定資産税などの軽減措置が受けられないという面でも、未登記建物の売却はハードルが高くなりがちです。

第三者に建物の所有権を主張できない

建物を登記していないと、実際に建物を使用・所有していたとしても第三者に所有権を主張できません。例えば底地所有者に立ち退きを求められた場合などにも、所有権を主張できずに対抗できず、トラブルが生じる可能性もあります。

相続手続きが複雑になってしまう

未登記建物を相続する場合、相続人は売却やリフォームの際に登記手続きが必要になります。しかしそれまで未登記だった建物ですから、必要書類を改めてそろえるために煩雑な手続きが必要になります。