水路に接する土地

そもそも水路とは

水路とは一般的に、法定河川を除いた河川とされており、生活用水や生活排水などの流れを適正化するために設けられているものです。日常的に目にする水路としては、農業用のため池や側溝、排水路など様々なものが考えられます。

建築基準法では、都市計画区域・準都市計画区域の中にある土地について、「幅4m異常の道路へ2m以上接地していなければならない」という接道義務を課しています。

しかし水路に接している土地で、土地と道路の間が水路にフタすることでつながれている場合、その土地は建築基準法上の接道義務を果たしていないため、そのままでは建物を建築できません。

ただし、現実的には水路に接する土地は日本各地にあり、それぞれの自治体によって一定基準を設け、「水路専有許可」を受けるなど条件を満たせば建築できる場合もあります。

水路に接する土地へすでに建物が建っている場合、その建物が建築基準法施工前に建てられたものであった場合、現行法に適合していないケースも考えられるでしょう。また、その建物を取り壊して新しい建物を建てようとしても、上述したように接道義務の問題があるため建築条件が制限されてしまいます。

当然ながら、更地に新築する場合も、既存の建物を取り壊して再建築する場合も、自治体が定める条件を満たしていなければ建築を進めることができないため、通常の土地と比較して土地活用の自由度が少なくなる恐れがあります。

水路に接する土地の建築について、法的課題を解決できたとしても、土地としての環境面でリスクや課題があることも無視できません。

水路に接する土地に建物を建てる場合、水路から建物の構造や地下部分へ浸水する可能性があります。水路の内部や底の状況は外から見ただけでは十分に確認できず、特に古くから存在している水路では壁面や底面に亀裂や破損が生じているかも知れません。

その他、悪天候時には水路から水があふれることもあるでしょう。

水路に接する土地のリスクとして、地盤沈下が起きる可能性も重要です。

また水路に接する面の地盤が脆弱になっていたり、建物の重量を支えられなかったりすると、そのまま建物が水路に向かって傾斜・倒壊する危険性さえあるでしょう。

そのため水路に接する土地で建築する場合、適切な事前準備が不可欠です。

水路に接する土地を売却したり活用したりするためには、建築基準法上の接道義務を免除してもらうために、自治体ごとの条件を確認した上で水路専有許可を取得しなければなりません。

水路専有許可を申請して認められる条件は自治体によって異なっているため、まずはその土地が存在しているエリアの条件やルールを確認することが必要です。

土地の用途は住宅やビルなどを建てるだけではありません。例えば平面駐車場として利用したり、建築資材などの保管スペースとして利用したりといった価値も考えられます。

水路に接する土地の利活用について、水路専有許可の取得が難しかったり、地盤の問題などから建物を建てるリスクが大きかったりする場合、居住用以外の利用法を検討することも有効です。

なお、地目変更登記の諸条件を満たせば農地として利用できる可能性もあります。

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