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査定について

再建築不可の物件を買取依頼する場合の査定について、流れや知識、注意点などを解説していきたいと思います。

建築不可物件の査定について

本サイトで再三繰り返しています通り、再建築不可の物件は、その買取に門戸を開いている業者への売却が賢明です。

一般的な不動産仲介で一般消費者に売れる可能性はゼロとは言い切れませんが、限りなく低いというのが現実だからです。

ただし、再建築不可物件の買取に対応している業者とひと口に言っても、その対応は実に千差万別。なかには、いわゆる悪徳業者やそれに近い手合いも存在しています。取引される場合は万全の注意を払ってください。

では、より具体的に、査定の流れを見ていきましょう。とは言っても、さほど複雑なことはありません。買取を依頼する業者に物件を見てもらい、買取金額を算出してもらうというやり方です。

業者によって大きな差が出るのが、査定から現金化までの期間です。

早いところでは、即日や翌日、3日以内といったスピーディな対応を訴求しているところもあれば、1週間程度の時間を要するところや、期間は明言しておらずケースバイケースといったところまで様々です。

また、業者の中には、不動産以外にも、車や家具などの買取を請け負ってくれるところもあります。依頼時は、こういった付帯サービスがどの程度あるかについても、チェックしておくとよいでしょう。

建築不可物件に適応される特約

条件面においても、注意しておきたいポイントがあり、その代表格が瑕疵担保免責と境界非明示の特約の有無です。

瑕疵担保免責

瑕疵担保責任とは、売却した物件に構造部の欠陥、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、売主が修繕の責任を負うというものです。

この瑕疵担保責任とされていたものは2020年4月1日の民法改正に伴って、契約不適合責任となります。 まずは売主の責任となる瑕疵とは何か、以下の4種類に分けて説明します。

不動産売買にあたって、買主が注意してもわからない瑕疵として、「隠れた瑕疵」という定義があります。不動産流通経営協会が標準売買契約書で定めているのは以下の4項目です。

契約不適合責任となったことでより線表が明確となったのが隠れた瑕疵。争点となった時、隠れていたかどうかだと不明瞭になりがちだったのを、契約内容に含まれているかどうかを基準とするようになっています。

再建築不可物件の買取の場合、それを免責(責任を免除)してもらえることがしっかりと明文化されていることが重要です。

境界非明示の特約

簡単に言えば、隣接する第三者所有の土地との境界線を、何らかの事情(例えば隣接地所有者が行方不明)で証明できなかった場合、その責任を売主に問わないというものです。

ところが、再建築不可物件買取サービスだと境界非明示でも買い取ってくれる専門業者がいます。その場合は売買契約に境界非明示の特約が記載されていることを確認してください。

実際問題として、売却しようとする土地の境界線が明示できなければ、通常の不動産取引なら売主負担で専門家に依頼して、境界確認書を作る必要があります。当然費用もかかりますし、手間もかさみます。

もちろん明示できる図面や証明書などがあれば、この特約そのものが不要です。

さらには、その他のポイントや心構えなどもご紹介しておきましょう。

再建築不可の物件を買取に出すことに、多くの売主さんは「売れさえすればいい」「買ってもらえるだけでありがたい」といった感じで、必要以上に低姿勢となってしまう方が多いようです。

それでは業者に足元を見られ、必要以上に安く買い叩かれてしまいがちです。もちろん尊大な態度を取ればよいということではありませんが、可能な限り高く売りたいという姿勢を見せることは大切です。

最後に、すでにそうなってしまっている場合は「時すでに遅し」ですが、再建築不可物件を長年放置したままですと、建物はどんどん劣化していきます。換気や清掃などはできる範囲でこまめに行なっておくことが大切です。

そのほかの条件も確認

再建築不可物件の買取を得意とする専門業者なら、通常取引だとマイナス要因になりがちな他の条件でも柔軟に対応してくれる業者もいます。 例えば、係争中やゴミ屋敷、近隣トラブル、違反建築物、崖地・傾斜地など不動産仲介業者だと断られる訳あり物件でも、独自の知識とノウハウで再生されることができる専門業者なら現状のまま買い取ってくれるケースもあります。