そもそも再建築不可とは
本ページでは、「再建築不可」の定義や、具体的な不動産の事例などをご紹介していきます。
再建築不可とは？その定義と事例
「再建築不可」とされている物件とは、法律上現在の建物を壊して新しい建築を行えない物件のことです。天災などにより倒壊や延焼などが起きた際、その被害を近隣に及ぼさないことが目的。再建築不可とされる物件にはさまざまな種類がありますので、どんなものがあるか紹介します。
再建築不可になる理由：「接道義務」
建築基準法第43条では「接道義務」が定められています。この接道義務を満たさない場合は再建築不可となりますので、内容を確認しておきましょう。
接道義務とは
建築基準法第43条第1項では「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」と定められており、これが「接道義務」です。以上から、道路に対し2メートル接していない土地は、基本的に建築や建て替え不可となります。
接道義務を定めている理由
物件が道路に接していないと、万が一火事があった場合に消防車が現場に近づけずに十分な消火活動が行えない可能性があります。ほかの災害が起きた場合にも救助の車などが入り込めないため、道路と接していることが求められるのです。いわば「住民の安全な生活を守るための法律」といえるでしょう。
適用範囲（都市計画区域）と例外範囲
この法律は都市計画区域および準都市計画区域内の土地に適用されます。ただし建築基準法第43条2項では、例外も設けられています。例えば建物の周囲に広い空き地などがあり、安全に支障がないと判断された場合。ただし他人所有地は空き地とは認められません。
このような条件を満たす場合には、道路に2メートル以上接していなくても問題ないと判断される場合もあります。
参照元：東京都都市整備局 第４３条第２項に基づく認定・許可の取扱https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/43.htm
東京都の再建築不可といわれる物件数
上の項でご説明した建築基準法ですが、制定されたのは1950年。さらに都市計画法は1968年に制定されたものです。このことから、1950年以前に建てられた家や都市計画区域や準都市計画区域に指定される前に建築された家については、接道義務について考慮せずに建てられている可能性があります。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査結果」を参照すると、東京の住宅数のうち「敷地が道路に接していない住宅数」はおよそ1.3％、「幅員2メートル未満の道路に接している住宅数」はおよそ3.3％。詳しい戸数等は下記の通りとなっています。
| 東京の住宅数 | 7,671,600戸 |
|---|---|
| 敷地が道路に 接していない住宅数 |
103,800戸（約1.3％） |
| 幅員2m未満の道路に 接している住宅数 |
257,400戸（約3.3％） |
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html
上記のように、建物の敷地が建築基準法で定められている道路に2メートル以上接していない、また建物が建築基準法に定められていない場合は再建築不可の物件となることは、前項で説明した通りです。ただし、 これらすべてが再建築不可となるわけではありません。
建築基準法が施行される前から存在する道には、幅員が4メートル未満というケースもあります。この場合には、建築基準法42項第2項に定められている通り、特定行政庁が指定したものに限り道路とみなすことが可能。道の中心から2メートル後退した位置を「道と敷地の境界線」としています（「2項道路」と呼ばれているものです）。
再建築不可な土地の事例
では、ここで、再建築不可の土地の主な例を見ていきましょう。
接道間口が2メートル未満
いわゆる旗竿地に多く見られるケースです。建築基準法上の道路との通路となる部分の幅が、2メートル以下の場合、再建築不可となってしまいます。隣接地の所有者との交渉や土地の等価交換などによって通路部分を2メートル以上に拡張できれば、その限りではありません。
しかし、現実的にはなかなか困難と言えるでしょう。
建築基準法上の道路に接していない
その土地が接している道路が、例えば人一人がやっと通れるような路地や通路といった類の場合、災害時の緊急車両の進入が困難となるため、再建築は不可となります。ただし、前述したような例外が適用される場合もあります。
道路に接地していない袋地
例えば、元々広い敷地内に母屋と離れが建っており、離れ部分を分割して売却するといった場合に、接道をキチンと設けなかった場合などが該当します。より詳しく知りたい方は「土地が囲まれている物件」のページもご覧ください。
以上が、再建築不可の主な事例です。こうした物件は一般仲介では売りにくく、またローン審査も通らないといったケースが大半です。
しかし、巷にはこうした物件に門戸を開いている買取会社も存在しています。「自分の土地は売れないのではないか」と一人で悩むよりも、まずは、そうした再建築不可物件に特化した買取業者に相談してみることが賢明です。
その他の事例
ここまで、再建築不可になる条件はどのようなものなのかをご紹介してきました。しかし、これ以外にも再建築不可になる事例は存在します。そこで、下記のリンクで再建築不可になる例をご紹介。
どのような土地の場合に再建築不可とみなされるのかを、あらかじめ知っておきましょう。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
