共有持分のある物件

本ページでは共有持分のある物件を売却する際に注意すべきことや、その手順、方法などについて解説していきたいと思います。

共有持分とは？

一つの不動産を複数の人で所有する「共有の状態」にある場合の、各共有者の所有権の割合を共有持分と言います。

特に多いのが夫婦でマイホームを購入するケース。複数人でお金を出し合って不動産を購入したり、相続財産を二人以上の相続人で相続したりする場合に、共有持分が発生しやすくなります。

例えば、400平方メートルの土地を夫婦で所有している場合は、妻も夫もそれぞれ1／2である200平方メートルの土地を持つことになるでしょう。ただし共有持分はあくまで「概念的」なため、二人の土地面積を分割する線引きはされていません。

共有持分の共有者にとって、単独で可能なこともあれば、持ち分の過半数の所有、もしくはすべての共有持分（共有者全員の同意）がないと不可能なことがあります。例えば、不動産に住むことは単独で可能ですが、リフォームや売却などは複数の共有者が同意する必要があります。

不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりする場合は、共有持分物件を所有する全員の同意が必要になります。共有名義人である委任者が、代表の委任者に委任状を作成して渡すのが一般的な流れです。全員が同意した場合は、トラブルを防ぐためにも必ず書面に残しておきましょう。

共有持分物件を売却する場合は、全員で第三者に対して売却する方法と、各共有者間で売却する方法、単独で第三者に売却する方法などが挙げられます。

最もポピュラーな方法は共有者全員で売却する方法。他の売却方法に比べて一人当たりの売却価格が高く、購入者にとって不自由なく土地を利用できるのが魅力です。

各共有者間で売却する場合は、短期間で売却可能なことが多く、共有持分を変動するだけなので手軽です。

単独で売却する場合は、自分が持っている一部分の物件しか売却できないため、買取価格が低くなったり、一部だけを購入希望する購入者を探したりする必要があります。

共有持分の売却では、買取業者から各共有者に持分売買を打診されるケースがあります。買取業者が共有者全員の持分を買取、不動産全体の所有権を獲得しようとするのです。

単独で自分の分の土地だけを売却しようとする場合、売却が難航すると買取業者から「共有物分割請求」をされることがあります。これは共有者の一人が、他共有者に対して「共有名義の不動産を自分の名義にしたい」と申し出るもの。他の共有者との人間関係が悪化する可能性が高いため、注意が必要です。

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