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再建築不可の物件はどこまでリフォーム可能か

再建築不可の物件に対して、リフォームはどこまでできるのかという視点から、その可能性や見通しなどを解説していきたいと思います。

建築不可物件のリフォームはどこまでできる?

再建築不可の物件というのは、本サイトで繰り返し述べています通り、その多くが、建築基準法上の道路に2m以上接していないというのが、理由となっています。

それこそ、人一人が通れるくらいの小路や路地などで出入りする家は、ほとんどが再建築不可となってしまう訳です。

しかし、そうした家であっても、地域との関わりや利便性、愛着など、様々な理由によって、できる限り住み続けたいという方もいらっしゃることでしょう。

ならば「建て替えは不可能でも、リフォームでより長く住めるようにすればいいのではないか」という考えをお持ちになる方も少なくないはずですね。

そこで気になるのが、再建築不可の物件は果たして、どこまでリフォームできるのかという点です。

端的に言ってしまいますと、建物の形状を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。

例えば木造住宅の場合、建物の基本骨格である柱や梁、筋交いなどを組み替えてしまうと、これは建て替えとみなされます。

そうした場合は当然違法となり行政などの監視網に引っかかれば、最悪リフォーム(実際には建て替えですが)途中で中止命令が下るということもありえます。この点は心しておいてください。

建築不可物件は増築リフォームが出来る?

「うちの家は、築数十年経っているので 新築同様にリフォームしたいなぁ。でも、再建築不可物件って言われているし…。」 そんな悩み、あるのではないでしょうか?

現状では、再建築不可物件は取り壊しをして建て替えることができないことになっています。 そのため、リフォームやリノベーションをするしか方法がないということです。 ただ、リフォームといっても増築や改築、その他の大規模な模様替えや修繕など、建築確認の申請が必要となるリフォームはできないことになっています。それは、再建築物件は、建築確認を受けることができないからです。

(建築確認とは、建物を建てる前に 建築基準法や関連の法令に適合しているかどうかを確認を行う制度のことです。)

また、工務店やハウスメーカーに相談しても「それは難しい」といった答えが返ってくることが多くあります。しかし、その多くは物件自体の再生が不可能なのではなく、自社において そのノウハウがなかったり、コストに見合わなかったりといった意味も含まれているのです。

そのため、一社だけに絞らず 許可認定や法律に詳しい会社に的を絞ったり専門家に相談したりすることで、 再建築不可物件の活用方法の道が開けてきますよ。

建築不可物件を増築してしまったらどうなる?

再建築不可物件をもしも増築してしまった場合、建築基準法を満たさないため違法建築物となってしまいます。そのため、増築をした後でも市役所などから元の状態に戻すように是正命令が出されることになります。なぜなら、増築をするには建築確認が必要で、再建築不可物件は一定条件を満たさない限り増築できないことになっているからです。

また、既存の建物が法改正によって不適格になることもあります。これらを既存不適格といい建て替えを行うときには、現行の法令に則った建築物にしなければならないことになっています。

建築不可物件でもリフォームローンは組めるのか

一般に再建築不可の土地に建つ物件は、築数十年というような古い建物が多く、建物そのものの評価額も低い場合が多いようです。このように、再建築不可物件は評価額が低いため、金融面においても担保評価が低いと判断されてしまいます。

よって、再建築不可物件の場合には、住宅ローンを組むことが難しくなるため、ローンを組むには適さない不動産だと一般的に言われています。

しかし、 クレジット会社や金融機関が提供している担保を設定しない無担保型のカードローンであれば利用が可能になります。この種のローンには担保がなく連帯保証人も必要としないため、金利が高めになる傾向があります。限度額も上限が500万円から1000万円となっていることが多く、あまり高額の融資が望めないのが特徴ですので、一般的なリフォーム、住宅ローンのメリットには敵いません。

ただし、再建築不可の判定を受けている物件をローンで購入し、リフォームすることを考えている場合には、その地域によって「特殊物件対象住宅ローン」が利用できる場合もあるようです。これらの場合は、購入対象の不動産を担保に融資が行われますが、再建築物件の担保の必要可否は問われないこととなっています。

再建築不可も含め、換金性が低い物件を対象としていることが特殊物件ローンには多く、その分金利が高めになる傾向があるようです。

フォームにおける問題点

逆に、基本骨格や建物の形状はそのままに、耐震補強や断熱材の使用、外壁の塗り替え、設備の入れ替えなどは行うことができます。

それこそ、新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。ただし、そこで大きなハードルとなるのが、費用の問題です。

仮に新築同様に仕上げるとなると、結果的に新築以上の費用がかかる場合がほとんどです。

またリフォームを対象としてローン商品も金融機関によっては用意されていますが、限度額や金利などは新築向け住宅ローンより条件が劣る場合がほとんど。

加えて接道に問題がある再建築不可の物件ゆえに、足場の問題や隣接住宅とのスペースの狭さ、物資の運搬などがやりにくくなるため、追加費用が発生する場合もあるのです。

つまりは、「新築以上にお金をかけてもよく、その資金が自前で用意でき、どうしてもその物件(立地)に住み続けたい」ということであれば、リフォームを実施して住み続けるというのもありでしょう。

逆に、そこまでの思い入れがなく、まとまったお金で売却し、住み替えた方がよいと考えるなら、再建築不可物件の買取をしてくれる業者の門を叩くべきです。

この点はよくよく考え、ご家族ともじっくり相談し、将来のライフスタイルまでしっかり見据えた上で、結論を出すようにしてください。