土地の形が変則的な物件
本ページでは、再建築不可物件と判断される可能性の高い、不整形地という事例について解説していきたいと思います。
不整形地とは
まずは、不整形地という耳慣れない言葉について、ご説明しておきましょう。平たく言えば、不整形地とは、建築基準法上の道路に対して、土地の形状が正方形あるいは長方形でない土地のことを示す総称になります。
ちなみに旗竿地も、この不整形地の一種になりますが、道路までの通路にあたる接道の幅が2m以上あれば、再建築不可とはなりません。
かつての基準では1.8mとされていたため、その場合は何らかの方法で接道を20cm広げなければ、再建築不可となってしまっていたケースもありました。
では話を不整形地に戻しましょう。ここで言う不整形地とは、建築基準法上の道路から見て、土地が三角形や台形、L字型、逆L字型などになっている土地のことを指します。
これらの土地は、正方形や長方形の整形地に比べ、資産価値として非常に低くなる傾向があるのが現実です。
ただし、これまた前述しています通り、建築基準法上の道路に対して2m以上接していれば、即再建築不可となる訳ではありません。
再建築不可となる「かげ地」とは
実際の土地というものは、厳密に言えば正確な長方形や正方形ではなく、多少いびつな形をしている場合も多くみられます。
そうした際の整形地と不整形地の一線はどこで画すのかと疑問に思う方も多いことでしょう。ポイントはズバリ「かげ地」の割合です。
かげ地とは、不整形地が接する道路からその土地が、仮に正方形または長方形だったと仮に見立てて、実際の不整形地の土地面積との面積の差となる部分のことを指します。
台形の土地であれば、左右の「切れ端」にあたる三角形部分の合計がかげ地となります。そしてこのかげ地の割合が、仮見立ての正方形、長方形の土地面積の10%以上となる場合、その土地は不整形地と見なさることが多いようです。
以上の通り、不整形地は即再建築不可となるとまでは断言できませんが、資産価値という面では低く見積もられてしまうのが通例です。
相続税や固定資産税などが優遇されるというメリットはあるものの、売りたい場合は一般仲介では売りにくい、または安く買い叩かれてしまうケースが多いというのが現実です。
こういった物件を売却するには、そういった物件を専門に扱う不動産買取業者を頼るのが賢明です。
台形地
名前の通り台形でデッドスペースが生まれやすく、土地の広さを効果的に活用するのがむずかしい土地です。形状に沿って物件を建築できますが、建築費が高額になってしまう可能性があります。
三角型の土地
敷地が三角の形状をした土地は面積が広ければ有効活用もできますが、デッドスペースが生じる可能性が高いようです。面積が狭い場合や鋭角の場合には、上手に活用できない恐れがあります。
L字型の土地
敷地がL字型になっている土地は、敷地面積のわりに土地の幅が狭く形状も複雑であるため、建築できる建物の幅が制限されます。希望する大きさ・形の建物が建てられない可能性が高いです。
傾斜地
土地自体が斜面になっている傾斜地は、建物を建築するために平坦な土地にする必要があるため、盛土か切土のいずれかを行う必要があります。大規模な土地改良工事が必要になれば、費用は高額になってしまうでしょう。
旗竿地
道路に接している部分が狭く、そこから細長い敷地が奥に広がる敷地に繋がっている形状の旗竿地。道路に面している部分が2m未満だと接道義務が満たされていないため、建物が建てられない可能性もあります。
うなぎの寝床地形
間口が狭く細長い土地を「うなぎの寝床地形」といいます。隣地との距離が近いため採光や通風に工夫が必要です。また間口が狭いことから工事に際して工面が必要となるため、建築費が高額になってしまいます。
不整形地を売却しにくい理由
制限がかかっている
いびつな形である不整形地は、一般的な工法では希望する大きさの建物や好みの間取りにできない可能性が高いです。土地の形や特徴に合わせた建物にしようとすると、土地改良工事が必要だったり自由設計にする必要があったりと多くの制限があるため、費用が高額になってしまいます。特別な工法を用いる必要があるケースや接道義務に違反して新しく建物を建てられないケースなど、法律による制限がかかるケースも少なくありません。
融資を受けにくい
土地を購入するときは金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、不整形地は買い手に敬遠されるため住宅ローンの融資を受けにくい傾向があります。住宅ローンを利用せずに不動産を購入できる人はそれほど多くありません。
不整形地を売却する方法
分筆して整形地にする
十分な広さがある場合には不整形地を整形地とそれ以外の部分との2つ以上に分筆する方法があります。分筆すると整形地の状態にできるため整形地としてスムーズに売却できるでしょう。
隣接地の所有者へ売却する
不整形地を隣接地の所有者に売却する方法もあります。隣地と合わせると土地が広くなって形が整えられるため、より不整形地を活用しやすくなります。当事者間の話し合いが上手くいかない場合は不動産会社に取り持ってもらいましょう。
建売物件として売却する
不整形地の価格が低いのは土地購入後の利用に制限が生じるためです。建物を建てて建売物件として売却すれば、単なる不整形地として売却するより買い手が付きやすくなります。不動産会社や建築会社に形状に合わせた建築プランを提案してもらいましょう。
売却価格を値下げする
早く売りたいのならば売却価格の値下げも検討するべきです。活用できない土地をずっと保有し続けるのはデメリットでしかなく、各種税金や管理費用なども重なると大きな負担になってしまいます。値を下げて手放してしまうのも一つの手です。
専門の不動産会社に相談する
買い手の付きにくい不整形地の売却は時間と手間がかかるものです。不動産会社に直接土地を買い取ってもらおうと思っても、普通の不動産会社では不整形地の知識が少なく断られてしまう可能性もあります。そんなときは、不整形地を専門に扱っている不動産会社に相談してみましょう。
不整形地の売買実績が豊富な不動産会社ならば不整形地の活用方法について多くの知識や選択肢を持っているため、スムーズに売却が進められるはずです。蓄積された活用ノウハウで不整形地を活用するビジョンが明確なので、希望の条件で買い取ってもらえる可能性も高いでしょう。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
