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土地の形が変則的な物件

本ページでは、再建築不可物件と判断される可能性の高い、不整形地という事例について解説していきたいと思います。

整形地とは

まずは、不整形地という耳慣れない言葉について、ご説明しておきましょう。平たく言えば、不整形地とは、建築基準法上の道路に対して、土地の形状が正方形あるいは長方形でない土地のことを示す総称になります。

ちなみに旗竿地も、この不整形地の一種になりますが、道路までの通路にあたる接道の幅が2m以上あれば、再建築不可とはなりません。

かつての基準では1.8mとされていたため、その場合は何らかの方法で接道を20cm広げなければ、再建築不可となってしまっていたケースもありました。

では話を不整形地に戻しましょう。ここで言う不整形地とは、建築基準法上の道路から見て、土地が三角形や台形、L字型、逆L字型などになっている土地のことを指します。

不整形地

これらの土地は、正方形や長方形の整形地に比べ、資産価値として非常に低くなる傾向があるのが現実です。

ただし、これまた前述しています通り、建築基準法上の道路に対して2m以上接していれば、即再建築不可となる訳ではありません。

建築不可となる「かげ地」とは

実際の土地というものは、厳密に言えば正確な長方形や正方形ではなく、多少いびつな形をしている場合も多くみられます。

そうした際の整形地と不整形地の一線はどこで画すのかと疑問に思う方も多いことでしょう。ポイントはズバリ「かげ地」の割合です。

かげ地とは、不整形地が接する道路からその土地が、仮に正方形または長方形だったと仮に見立てて、実際の不整形地の土地面積との面積の差となる部分のことを指します。

不整形地の画像

台形の土地であれば、左右の「切れ端」にあたる三角形部分の合計がかげ地となります。そしてこのかげ地の割合が、仮見立ての正方形、長方形の土地面積の10%以上となる場合、その土地は不整形地と見なさることが多いようです。

以上の通り、不整形地は即再建築不可となるとまでは断言できませんが、資産価値という面では低く見積もられてしまうのが通例です。

相続税や固定資産税などが優遇されるというメリットはあるものの、売りたい場合は一般仲介では売りにくい、または安く買い叩かれてしまうケースが多いというのが現実です。

こういった物件を売却するには、そういった物件を専門に扱う不動産買取業者を頼るのが賢明です。

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