再建築不可だけじゃない！売却しづらい訳あり物件とは
本カテゴリーでは、一般的な物件と比べて売却が難しい「訳あり物件」の売却について、その種類ごとに特徴や売却したいときの注意点などをまとめています。
訳あり物件の売却について大まかな種類ごとに解説
そもそも、不動産の売却というものは、仮に訳ありではない一般的な物件であったとしても、時間や手間暇を要するものです。
それが訳あり物件であった場合は、なおさらですね。
しかしだからといって、訳あり物件の売却を諦めてしまうのは早計です。売却するにあたり、きちんとした知識と考え方をもち、適切な販売ルートに依頼、相談すれば、道は拓けてきます。
以下ではそれぞれの物件ごとの特徴や売却方法など、詳しく紹介しています。現在、このような物件を持て余してしまっている方は、ぜひ参考にしてみてください。
事件・事故物件
例えば殺人事件や自殺、孤独死などが起きてしまった事件・事故物件（訳あり物件の代表格と言えます）など、なかなか買い手がつかない訳あり物件が往々にして存在します。そうした物件に門戸を開いている専門業者に買取をしてもらう際の注意点などをまとめています。
事件・事故物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
借地権付きの物件
建物は自己所有だけれども、土地は借りものという借地権付建物の場合も訳あり物件とみなされます。そんな物件を売買する際に身に着けておきたい手順や方法などの基本的な知識を詳しく見ていきましょう。
借地権付きの物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
共有持分のある物件
兄弟や夫婦など、複数の共有者が持ち合っている「共有不動産」も訳あり物件の代表格。売却には共有者全員の同意が必要となりますが、それが叶わない場合、自分の持っている権利部分だけを売却し現金化するサービスを提供している業者があります。まずは共有持分のある物件がどのようなものなのか知っておきましょう。
共有持分のある物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
ローン滞納のある物件
そして、近年では人ごとではない、ローン滞納をしてしまった物件や、ローンが残っている状態で売却しなければならないという場合の任意売却。年々、相談から交渉、売却までをトータルサポートしてくれる業者が増えていますので、こちらについても知識を身に着けておくことで取引がスムーズにいきます。
ローン滞納のある物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
差し押さえ物件
ローン滞納などによる任意売却の相談は弁護士にすると思いますが、物件の売却（任意売却）自体は訳あり物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。それはなぜ？
差し押さえ物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
近隣トラブルのある物件
近隣トラブルは物理的欠陥とも違い、個々の主観に依存する面もありますが、故意に隠しておくと告知義務違反で後から損害賠償請求されるリスクもあります。どうすれば売却できるのでしょう？
近隣トラブルのある物件を買取ってもらうための方法についてもっと詳しく
相続物件
相続物件には、一人の相続人が全ての遺産を相続する「単独相続」と、複数人の相続が各遺産をそのままの形で相続する「現物分割」、二人以上の相続人が遺産を分割して受け取るために一度現金に換える「換価分割」に分けられます。相続にはトラブルがつきものですから、売却までの流れを業者に依頼するのも一つの方法です。
底地
底地とは借地権が設定されている土地のことで、第三者が底地だけを購入するメリットはあまりなく、売却しづらいとされています。底地を売却する方法として、借地権者に底地を売却する方法や、借地権と底地を合わせて売却する方法、不動産会社に売却する方法などが挙げられます。底地の注意点や売却方法の違いを見ていきましょう。
立ち退きしてくれない物件
アパートなどを一棟ごと売却する場合には、入居者全員の立ち退きが必要になります。立ち退き料などの交渉で入居者に立ち退きを納得してもらうのがベターですが、立ち退きに応じてくれない場合には、立ち退き料を上乗せして交渉したり、意義申し立てや裁判所への提訴なども視野に入ります。立ち退きの流れなどを確認しましょう。
違法物件
違法物件とは、法律で定められた建築の基準に違反して建てられた建物のことを言います。違法物件は購入希望者がいれば売却することが可能ですが、買主へのデメリットもあるため売却価格が低くなりがちです。違法建築物件を売却するには、改築や解体の他、違法建築物件の取り扱い実績がある買取業者に依頼する方法もあります。
空き家
空き家は地方にあると買い手が見つかりにくく、都心部でも建物や土地に欠陥があるため売れにくくなっています。放置すれば災害や犯罪のリスクが高まる他、近隣に迷惑がかかってしまうため、空き家の扱いに慣れた業者に相談しましょう。
個人間売買
不動産の売買を行う際に買主・売主が直接契約を結ぶ方法を個人間売買と言います。不動産会社に支払う仲介手数料を節約できる反面、煩雑な契約や手続きに手間と時間がかかる点がデメリット。個人間売買の流れや注意点を見ていきましょう。
平屋
平屋は二階建てと比較すると居住スペースが狭く浸水に弱い点がデメリットですが、バリアフリー化しやすいため一定の需要があります。平屋を解体処分する場合は、二階建てよりも費用が割高になりやすいため注意しましょう。
二世帯住宅
二世帯住宅は、親世帯と子世帯が一つ屋根の下で暮らす住宅のこと。近年の核家族化の進行や、売却価格が高くなりがちな点、間取り・設備が買主に合わないことなどが理由で、二世帯住宅は売れにくくいのが現状です。売却時のポイントを見ていきましょう。
田舎（過疎地）の家
都心部に出ていく人が多いため、田舎の物件は買い手が付きづらくなっています。建物の老朽化や対応不動産会社の少なさも、田舎の家が売れにくい原因の一つ。田舎の家を売却するためのポイントや注意点をまとめました。
嫌悪施設の近い物件
嫌悪施設とは、周囲の人が騒音や臭気・治安の乱れなどを懸念して嫌いやすい施設のことを言います。嫌悪施設に近い物件は売れにくく、売るときは買主への告知義務が生じます。売却時のポイントや注意点についてチェックしていきましょう。
未接道物件
未接道物件とは、建築基準法で定められた道路に敷地が接していない物件のことです。未接道物件は売却価格が相場の50～70％程度しか評価されず、売れにくいのが特徴。売却時は再建築不可物件の取り扱い実績を持つ業者に相談しましょう。
旗竿地
旗竿地は道路との接地部分が少なく、細い通路の奥に広い敷地がある土地のことです。少しいびつな不整形地である旗竿地は、評価が低く売れにくいため、旗竿地を取り扱っている買取業者に相談するのがおすすめです。
瑕疵物件
瑕疵物件（訳あり物件）とは、土地や建物に不動産取引で懸念される瑕疵（キズ）を持つ土地・建物のことです。物理的瑕疵物件や法的瑕疵物件などの種類があり、手放す際には買主に対する瑕疵の告知義務が生じます。
未登記建物
未登記建物とは、建物を取得した際に登記申請を行っていない建物のことです。通常は建物を取得したら1か月以内に建物の構造・種類などを登記する必要があります。これを行わないと違法として10万円以下の過料に処されるほか、固定資産税が高くなったり住宅ローンを組めなかったりなど、未登記建物には様々なリスクが考えられます。未登記建物を相続した場合には、必要書類を集めて登記の手続きを行うことが大切です。
無道路地
無道路地とは、建築基準法に定められた道路に接道していない土地を言います。接道義務を果たしていないため、無道路地には建物の再建築ができない・売却しづらいなど、様々なデメリットが考えられます。無道路地は売却するなら、訳あり物件の扱いに慣れた不動産会社に相談するほか、接道義務を満たして再建築可能にしてから売却といった対策を練るのがベター。また、再建築の許可を得たりリフォームして物件を活用する方法もあります。
共有私道
共有私道とは、複数の所有者が存在する私道のことを言います。共有私道であっても接道義務を満たすことはできるため、再建築不可物件が共有私道に接していれば再建築が可能となります。ただし共有私道は見た目だけでは共有私道だとは分からず、所有者や持分状況も分からないため、情報の確認に手間がかかるのが現実。共有私道に接した再建築不可物件の活用方法はしっかり考える必要があります。再建築不可物件に精通した業者に相談するのも良いでしょう。
共同担保
銀行や金融機関から不動産取得費用を借りる際には、住宅ローンや不動産投資ローンなどを組むのがほとんどです。再建築不可物件では資産価値が低く買い手がつかないためローンを利用するのは難しいとされていますが、共同担保として他の物件を設定すればローンを利用できます。ただし共同担保に設定した物件は手放せず、担保から外すことも難しいため、設定する前に物件を慎重に選ぶ必要があります。また、金融機関によっては物件の地域も限定されます。
再建築不可物件の保険加入
再建築不可物件であっても、問題なく各種保険に加入することは可能です。木造建築が多いとされる再建築不可物件は火災のリスクが高く、火がつきやすいだけでなく延焼のリスクも高いのが特徴。近隣からの延焼や放火のリスクを最小限にするためにも、保険に加入しておくことが望ましいでしょう。再建築不可物件であっても建物評価額とは関係なく保険金が下りますから、保険に加入した上でリフォームして住み続けることもできますよ。
水路に接する土地
水路に接する土地は、状況によって建築基準法が定める「接道義務」を果たしておらず、その土地における建築に制限がかかることもあります。また法的問題はクリアしていても、地盤沈下や浸水といったリスクもあるため注意が必要です。
連棟式建物
連棟式建物とは複数の物件が連結されている建物であり、いわゆる「長屋」のような構造です。連棟式建物にはさらにテラスハウスやタウンハウスといった種類があり、権利関係や構造的な課題から再建築不可になる恐れもあります。
位置指定道路
位置指定道路は私有地に設けられた私道の中でも、特定行政庁から建築基準法上の「道路」として指定されているものです。位置指定道路は接道義務を果たす道路として使える反面、土地活用や売却時に問題が生じることもあります。
カミソリ地
カミソリ地とは所有地と道路の間にある他人名義の細い長方形や三角形などの土地のことをいいます。カミソリ地があることで再建築不可物件となっている物件は少なくありません。カミソリ地ができる理由や市場価値が低いといわれる再建築不可物件を売る方法についてご紹介します。
日当りが悪い土地
日当たりが悪い土地はなぜ売却しにくいのか？売却しにくい理由を解説します。また、少しでも良い条件で売却するためのポイントも併せて紹介しているので、日当たりが悪い土地の売却を考えている方はぜひご覧ください。
境界確認書
土地を売却するにあたって用意すべき書類に「境界確認書」があります。そもそも境界確認書とは何を意味するものなのか、定義と取得方法を解説しています。スムーズな売却をもたらす境界確認書は必要不可欠な書類です。
- よくわかる！再建築不可物件のまとめサイト
- 境界確認書とは？土地の売却時に必要？
- 日当たりが悪い土地の売却が難しい理由
- 再建築不可物件の原因となるカミソリ地
- 位置指定道路
- 連棟式建物
- 水路に接する土地
- 再建築不可物件を共同担保で購入できるのか
- 再建築不可物件でも保険に入れるのか
- 共有私道でも接道義務は満たせるか？
- 事件・事故物件
- 借地権付きの物件
- 共有持分のある物件
- ローン滞納のある物件
- 差し押さえ物件
- 近隣トラブルのある物件
- 相続物件
- 底地
- 立ち退きしてくれない物件
- 違法建築物件
- 空き家
- 個人間売買
- 平屋
- 二世帯住宅
- 田舎（過疎地）の物件
- 嫌悪施設に近い物件
- 未接道物件
- 旗竿地
- 瑕疵物件
- 未登記建物
- 無道路地
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
