未接道物件
接道義務の規定を満たしていない物件である「未接道物件」は、再建築不可物件として扱われ、活用が難しいのが現状です。未接道物件の特徴や売却時のポイントについてまとめました。
未接道物件とは？
未接道物件とは、建築基準法で定められた道路に敷地が接していない物件のことです。原則として「幅員4m以上の道路」が道路として指されますが、建物を建てる際には、「建築基準法における道路」と敷地が2m以上接していることが求められます。この基準ができる前に建てられた建物などは、未接道物件として再建築不可物件に分類されてしまいます。未接道物件に分類される建物には、以下のような特徴があります。
- 敷地に接している道路の幅が4m未満
- 道路に接している敷地の間口が2m未満
- 旗竿地で路地の一部が2m未満
- 道路と接していない袋地
いくら土地が道路と接していても、道路の幅が4m未満であれば未接道物件としてみなされます。旗竿地となっている土地は道路と接している部分が狭いのが特徴で、間口部分だけが2m以上あるケースでも再建築不可物件とされるのが通常です。
なぜ未接道物件は売れないのか？
未接道物件が売れにくいとされるのには、以下のような理由が挙げられます。
売却価格が相場の50～70％
未接道物件は再建築不可物件として、通常の物件よりも売却価格が極端に低くなりがちです。通常物件の相場と比べて50～70％程度も下がってしまうため、なかなか購入希望者がいないのが現状です。購入希望者にとってはもちろんですが、一般的な不動産会社にとっても取り扱いづらいのが現状。全く接道がない物件であれば、相場価格の50％を下回ることも珍しくはありません。あまりに安い価格になってしまうため、売主が売却をためらってしまうこともあります。
建物に問題があり住宅ローン審査に通りにくい
未接道物件は建物の建て替えや増改築ができず、自然災害などの影響で建物が半壊・全壊してしまっているとしても例外はありません。そのため現在未接道物件として扱われている建物の多くが、築年数が古く年月とともに劣化が著しいものばかりです。建物に問題があるため、住宅ローンの審査に通りにくいのです。住宅ローン審査に通りにくい物件をわざわざ購入しようという買主もあまりいません。住宅ローン審査が難しいという点から、売買の仲介がしづらいと感じる不動産業者も少なくありません。
緊急時に車両が通行できない
未接道物件となると、車両が通行しづらく建物内にアクセスできないというデメリットがあります。もしも病気や災害などの緊急事態が起きたとしても、救急車・消防車などの車両が通行できなくなってしまうのです。対処が遅れれば大事故にも繋がりかねませんから、未接道物件は需要が低いのが現状です。
未接道物件を売却する時のポイント
未接道物件のような、問題のある再建築不可物件を専門に取り扱っている買取業者も存在します。提携弁護士と力を合わせて隣家の敷地を買い取った上で、通常物件として高値で売るような工夫をする業者もありますから、再建築不可物件専門の買取業者を探して相談するのがおすすめです。
隣地に売却したり、隣地とセットで売却したり、再建築の許可を得るなど…専門の買取業者であれば、未接道物件を高値で買取するための様々なノウハウを尽くしてくれるでしょう。
営業年数が長い再建築不可物件買取業者 上位4社
このサイトに掲載されている再建築不可物件の買取を行っている企業の中から、東京都の宅地建物取引業者免許を取得しており、免許更新回数が4回以上、設立から15年以上であることが公式HP上で確認できた4社を紹介します。※2022年10月時点の調査内容
| 設立 | 免許更新回数 | 買取までの最短期間 | |
|---|---|---|---|
| 訳あり物件 買取センター |
1991年 | 8回 （東京都知事免許（8） 第61604号） |
即日査定・即日現金化 |
| フレキシブル |
1992年 | 4回 （東京都知事（4） 第83259号） |
即日回答・翌日決済（前提として机上査定あり） |
| エステート リサーチ |
2003年 | 4回 （東京都知事（4） 第82776号） |
要問い合わせ |
| 再建築不可.net |
2004年 | 4回 （東京都知事（4） 第84482号） |
要問合せ |
